나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경57378 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 5,7호선"군자역"북측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물, 업무용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상업지대의 후면 상업지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5,7호선"군자역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제7층 제703호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔)및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)번 토지: 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
2)번 토지: 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

이서구가 2024.07.31. 유치권신고(이 사건 매각물건 신축시 토목공사 설계, 인허가비용 등에 지출한 대여금 131,352,947원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
2025.01.16.자 유치권자 이서구의 유치권취하서 제출 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경57378 (1)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 7층 703호

* 감정가: 327,000,000원 (삼억이천칠백만원)

* 토지 면적: 7.06㎡ (약 2.13평)

* 건물 면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 중곡동, 지하철 5,7호선 군자역 북측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 환경: 상업용건물, 업무용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상업지대의 후면 상업지대로서 주위 환경은 쾌적한 편임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5,7호선 군자역이 소재하는 등 제반 교통 사정이 편리함.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제7층 제703호임.

* 외벽: 석재붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.

* 창호: 샷시창호임.

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차장 설비 등 구비되어 있음.

* 토지 현황: 2필지 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태: 북동측으로 소로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 건물 사용 승인일: 2020년 12월 16일.

* 건물 총 호수: 45호.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 8일 접수된 근저당권 (권리자: 박규리, 금액: 19,900,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을4 주택임차권 (권리자: 권용진, 금액: 250,000,000원, 전입/확정일자: 2021.03.08) - 등기부상 말소 처리되어 인수 대상이 아님.

* 을3 근저당권 (권리자: 박규리, 금액: 19,900,000원) - 말소 예정.

* 갑3 강제경매 (권리자: 송세윤, 금액: 185,500,000원) - 말소 예정.

* 갑4 가압류 (권리자: 윤한솔, 금액: 250,000,000원) - 말소 예정.

* 갑7 (3)가압류 (권리자: 오종상, 금액: 100,000,000원) - 말소 예정.

* 갑7 (2)가압류 (권리자: 오종상, 금액: 200,000,000원) - 말소 예정.

* 갑7 (1)가압류 (권리자: 오종상, 금액: 300,000,000원) - 말소 예정.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주택임차권 (권용진): 등기부상 말소 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. 다만, 실제 거주 여부 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요할 수 있음.

* 임대 관계: 현재 임대차 관계는 미상으로 확인됨.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 광진구 중곡동, 지하철 5,7호선 군자역 역세권에 위치한 일반상업지역임.

* 주변 환경: 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

* 교통: 군자역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 통한 도심 접근성도 양호함.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 주거 및 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경: 역세권 상업지역임에도 불구하고 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 과거 토목 공사 관련 대여금으로 유치권(131,352,947원)이 신고되었으나, 2025년 1월 16일 유치권 취하서가 제출되어 현재로서는 법적 문제가 해소된 것으로 보임. (취하 경위 확인 필요)

* 임대차 불확실성: 현재 임대차 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 없더라도 공실 발생 시 임대 소득에 영향을 미칠 수 있음.

* 말소된 임차권의 실체: 권용진 씨의 주택임차권이 말소 처리되었으나, 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위인 점을 고려하여, 실제 법적 분쟁 가능성이 없는지 최종 확인이 필요함.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 오피스텔 및 상업 시설 밀집 지역으로 혐오 시설의 존재 가능성은 낮으나, 입찰 전 최종적인 주변 환경 확인을 권장함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동, 군자역 역세권에 위치한 평강오피스텔 7층 703호입니다. 2020년 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 취하 처리되어 법적 리스크는 해소된 상태입니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 말소된 임차권의 실체 관계 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다. 전반적으로 안정적인 임대 수요와 미래 가치가 기대되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5,7호선 군자역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 현대적인 건물: 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 깔끔한 상태 유지.

* 높은 임대 수익률 기대: 상업 및 업무지구 내 위치하여 공실 우려가 적고 안정적인 임대 수익 기대.

* 미래 가치 상승 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정된 지역으로 향후 개발에 따른 시세 차익 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 327,000,000원 (32,700만원)

* 현재 시세 분석: 주변 유사 오피스텔의 매매가는 약 250,000,000원 ~ 310,000,000원 (2억 5천만원 ~ 3억 1천만원) 범위로 형성되어 있습니다.

* 권리 인수 부담: 없음.

* 투자 전략: 감정가 대비 시세, 경매 물건의 장점(신축, 역세권) 및 잠재적 리스크(임차인 관련 불확실성)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원 (2억 8천만원 ~ 3억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.