나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505254 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 8층801호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2021.01.27)

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육 환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505254 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230, 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 801호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 8층 801호

사용승인일: 2021년 01월 27일

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

토지 지분: 21.3652㎡ (약 6.46평)

건물면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

1.4. 가치 정보

감정가: 253,000,000원

1.5. 단지 정보

단지명: 계양 효성해링턴플레이스

총 세대수: 1,669세대

총 동수: 17개동

주차대수: 1,912대 (세대당 약 1.14대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 특히 BRT(간선급행버스체계) 노선을 통해 서울 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 서운주택재개발 구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 부산지방법원 2024카단105918로 접수된 가압류 (2024.09.30)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권: 이인규 (보증금 190,000,000원, 전입일자 2021.07.20, 확정일자 2021.06.14)가 등기되어 있습니다.

* 다만, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 매각으로 인해 해당 임차권이 소멸될 가능성이 높습니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 나타나, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. (단, 정확한 인수 여부는 매각기일 진행 상황 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.)

3.3. 기타 권리관계

* 주요 권리로는 소유권보존, 주택임차권, 다수의 가압류 및 압류 등이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리 이후 순위에 해당하므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 10,420,257,555원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특징

아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 어우러진 주거 지역이며, 서운1구역 재개발을 통해 조성된 신축 대단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천서운초등학교, 서운중학교, 서운고등학교가 인접하여 도보 통학이 가능한 '학세권' 단지입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 주변으로 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 위치하여 있습니다.

5.3. 교통 접근성

BRT 노선과 인접한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 서울외곽순환도로 접근이 용이하여 자가용 이용 시에도 교통이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본 물건은 서운주택재개발 구역 내에 위치하고 있어, 향후 재개발 진행 여부 및 시점에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 재개발 사업의 지연 또는 변경 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경이 기재되어 있어, 이와 관련된 구체적인 내용을 사전에 파악하고 주의 깊게 검토할 필요가 있습니다.

6.3. 선순위임차권의 복잡성

비록 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 등기부상 을구 1번 주택임차권이 존재하며 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 권리관계의 복잡성을 인지하고, 최종 확인이 필수적입니다.

6.4. 주변 환경

인근에 저층 노후 주거지가 둘러싸여 있으며, 폐기물 처리 업체가 인접해 있어 주거 환경 측면에서 다소 부정적인 평가가 있습니다. 이는 향후 단지의 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.5. 토지이용계획상 제한

장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경보호법) 등 법적 제한 사항이 존재하며, 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정된 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내에서는 외국인 등 특정 대상의 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 아파트로, 계양 효성해링턴플레이스 대단지의 일부로서 양호한 주거 환경과 개발 잠재력을 갖춘 것으로 평가됩니다. 재개발 구역 지정은 향후 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 동시에 사업 진행에 따른 불확실성도 내포하고 있습니다.

권리 분석 상 인수 부담은 없는 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 복잡한 권리 관계는 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 주변의 폐기물 처리 업체 존재는 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 연식이며, 즉시 거주 가능한 상태입니다.

* 재개발 잠재력: 서운1구역 재개발 사업지 내 위치하여 향후 단지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교육 및 교통 환경: 초중고 인접 및 BRT 노선 이용 편리성 등 생활 인프라가 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 재개발 구역 내 신축 아파트라는 장점과 더불어, HUG 관련 특이사항, 선순위 임차권의 존재(말소동의 확약서 제출) 및 주변 환경의 단점 등 다양한 변수를 가지고 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 주변 시세, 재개발 진행 상황, 향후 시장 전망, 본건의 정확한 권리관계 및 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 기타 발생 가능한 비용을 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.