나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505248 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내의 제7층 제703호로서, (사용승인 : 2021.01.27) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경505248 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505248 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 2억 5천 3백만원 (253,000,000원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 개시 결정의 채권자로 파악됨)

건물 사용승인일: 2021년 01월 27일

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지 지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

건물면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

주택의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 단지 정보

단지명: 계양 효성해링턴 플레이스

총 세대수: 1,669세대 (총괄표제부 기준)

총 주차대수: 1,912대 (총괄표제부 기준)

동 정보: 116동

해당 층수: 7층 (총 21층 건물 내)

건축 구조: 철근콘크리트 구조

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택 단지와 학교, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 서운주택재개발 지구단위계획구역에 포함됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면 구역(공항시설법 관련), 상대보호구역(교육환경 보호법 관련), 과밀억제권역에 해당됩니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 09월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 주택도시보증공사(이원경)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 1억 9천만원, 차임 0원, 전입/확정일자는 2021년 10월 18일입니다.

하지만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권 등기가 말소될 예정입니다.)

3.3. 기타 권리 사항

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류 내역이 존재하나, 이는 상기 언급된 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다. (예: 주택도시보증공사의 대규모 가압류, 계양세무서장의 압류 등)

3.4. 매각 후 권리 소멸 여부

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권등기(이원경, 190,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인으로 인한 법적 부담을 지지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 계양 효성해링턴 플레이스 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 입점해 있어, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 주거 단지로서 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 생활 편의 서비스를 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 서운고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성이 좋고, 주변에 다수의 버스 노선이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주거 편의 시설

단지 내 편의 시설 및 인근 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.4. 잠재적 영향

해당 물건은 공항시설법상 장애물 제한 표면 구역(원추표면)에 해당하여, 인근 김포공항의 비행 경로상 건축 높이 제한 등이 적용될 수 있습니다. 다만, 이는 주거 용도 자체에 대한 직접적인 제한보다는 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본 물건은 재개발 구역에 포함되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따라 가치 상승 또는 사업 지연 등의 변동성이 발생할 수 있습니다. 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 일정에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, HUG의 정확한 역할과 협의 사항에 대한 추가적인 확인이 권고됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축급 아파트로서, 계양 효성해링턴 플레이스라는 대단지 내에 위치하고 있습니다. 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 채권/채무 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 최종적으로는 법원 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자의 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도의 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 재개발 사업이 완료될 경우, 지역 내 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도가 비교적 용이하여 투자 및 실거주 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 2억 5천 3백만원입니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 가격, 재개발 사업 진행 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가는 본인의 판단에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.