나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505247 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천서운초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 단지까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '서운로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경505247 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 248,000,000원

* 토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 토지지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

* 건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 재개발구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 재개발구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천서운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건 소재 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본 건 서측의 '서운로'를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호입니다. [cite:2, cite:3]

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑4, 주택도시보증공사의 가압류 (2024-09-30 접수)

* 총 등기부채권액: 10,410,257,555원

* 주요 권리사항:

* 을1: 주택임차권 (정순옥, 180,000,000원, 2021-11-01 전입, 2021-10-05 확정, 말소)

* 갑1: 소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 4,587,000,000원, 말소, 말소기준권리)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 180,000,000원, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-01

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음

* 물건명세서상 인수 가능성: 을구 순위 1번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '인천서운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지까지 차량 접근도 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '인천서운초등학교'가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 계양효성해링턴플레이스 단지 내 아파트로, 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 생활편의: 단지 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 본 건은 서운 주택 재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 변동성 및 추가 부담 발생 가능성이 있습니다. [cite:1, cite:2]

* 복잡한 권리관계: 등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 설정되어 있으며, 총 채권액이 100억 원을 초과하여 낙찰 후 인수되는 권리 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 주택도시보증공사가 채권자(갑4, 갑9)이자 임차인(을1)으로 복합적인 권리관계를 형성하고 있습니다. 비록 임차권은 말소 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 잠재적 리스크 요인으로, HUG의 말소동의 확약서 제출 여부와 최종 처리 결과를 확인해야 합니다. [cite:1, cite:3]

* 토지거래허가구역: 지정기간(2026.08.25. 종료) 내 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요하며, 경매 진행 시점에 따라 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동의 재개발 구역 내 아파트로서, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 주변에 초등학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있으며 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 100억 원이 넘는 총 채권액으로 인한 복잡한 권리관계와 HUG의 채권자 및 임차인으로서의 복합적인 지위, 재개발 사업의 진행 불확실성 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 심층적으로 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 사업을 통한 미래 가치 증대: 서운 주택 재개발 사업이 성공적으로 진행될 경우, 단지의 주거 가치 및 시장 가치가 크게 상승할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 주거 인프라: 초등학교 및 각종 편의시설이 인접하여 실수요자의 꾸준한 관심을 받을 수 있습니다.

* 권리분석 및 재개발 사업 리스크 관리를 통한 기회 포착: 복잡한 권리관계를 명확히 파악하고 재개발 사업의 진행 상황을 면밀히 추적함으로써 합리적인 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 248,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 본 건의 예상 입찰가는 감정가 248,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황, 권리관계의 최종 정리 여부, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 재개발 사업의 불확실성과 높은 채권 총액으로 인한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.