나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505246 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 학교 및 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장'이 소재하는바 대중교통의 편의성은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 3층 305호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 평지의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경505246 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 3층305호

물건 종별: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물 면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 아파트면적정보

전용 면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

분양 면적: 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지를 비롯한 공동주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용현황

토지는 광평수의 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

주변 도로 상태는 단지 내 도로를 통해 원활하게 출입 가능합니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

지역 지구: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (서운주택재개발)

제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 (원추표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 본 물건은 재개발 구역 내에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 2024년 09월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (부산지방법원 2024카단105918)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 갑4, 갑5, 갑7, 갑9, 갑10 (가압류, 압류, 강제경매)

3.2. 임차인분석

* 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 15일

확정일자: 2021년 09월 10일

배당신고일자: 2023년 11월 14일

대항력: 없음

비고: '을1' 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부요약

총 채권액: 10,410,257,555원

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 주택임차권 (을1, 정 ): 180,000,000원 (말소 예정)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사): 4,587,000,000원 (말소 예정)

* 가압류 (갑5, 주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명): 1,143,257,555원 (말소 예정)

* 압류 (갑7, 계양세무서장): (금액 미기재) (말소 예정)

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사): 180,000,000원 (말소 예정)

* 가압류 (갑10, 계양효성해링턴플레이스): 4,500,000,000원 (말소 예정)

3.4. 권리인수여부

본 물건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, '을1' 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 소멸 여부가 결정될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본 아파트 단지 인근에는 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

서운고등학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 대상의 상권 형성이 예상됩니다.

4.2. 상권특징

주거 단지 중심의 상권으로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 합니다.

재개발 구역 지정으로 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

조용한 주거 환경을 제공하며, 아파트 단지 내 녹지 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

서운고등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

5.3. 편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 재개발사업진행

본 물건은 재개발 구역 내에 있어 사업 진행에 따라 장기적인 투자 가치 상승 또는 지연 가능성이 있습니다.

구체적인 재개발 계획 및 진행 상황 확인이 필요합니다.

6.2. HUG관련조건변경

HUG (주택도시보증공사) 인수 조건 변경 이력은 사업 추진 과정 또는 금융 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 관련 세부 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 임차권및보증금관련

'을1' 주택임차권 등기가 존재하며, 비록 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이고 인수 보증금이 없다고는 하나, 법적 절차의 최종 확인 및 해당 임차인의 실제 점유/사용 여부 등은 추가적인 주의가 필요합니다.

6.4. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간 (2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내 잔금 납부 시 관할 관청의 허가가 필요할 수 있습니다. 본 경매의 잔금 납부일은 이 기간 내에 해당될 가능성이 높습니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 계양구 서운동에 위치한 아파트로, 재개발 구역이라는 특수성을 가지고 있습니다.

서운고등학교 인접, 단지 내 도로망 확보 등 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하지만, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 주목해야 할 점은 주택도시보증공사(HUG)가 연루된 임차권입니다. 대항력은 없으나, '을1' 주택임차권 등기의 최종 말소 여부가 변수로 작용할 수 있으며, 관련 확약서의 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

재개발 사업의 진행 상황과 향후 계획을 파악하는 것이 투자의 핵심이 될 것으로 보입니다.

8. 투자포인트

* 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 인천 계양구의 신규 주택 공급 계획과의 연관성

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역 특성

* 감정가 대비 합리적인 입찰 기회 (권리 인수 부담이 적다는 가정 하에)

9. 예상입찰가

감정가: 247,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 재개발 사업의 진척도, 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수할 권리 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.