나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505245 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 다세대주택, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 8층 804호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감, 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시창임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비(지역난방), 소화설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 서측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경505245 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건소재지

* 소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층804호

* 용도: 아파트

* 건축물: 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 804호

2.3. 면적정보

* 토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) - 전용면적 기준

* 공급면적: (제공된 자료에 전용면적 및 공급면적 구분이 명확하지 않으나, 건물면적 39.88㎡는 통상 전용면적에 해당합니다. 분양면적은 이보다 클 수 있습니다.)

2.4. 매각정보

* 감정가: 253,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 인수 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.08.26~2026.08.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 갑4. 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2024-09-30)

3.2. 등기부 현황 (말소예정 권리)

* 등기부채권 총액: 10,420,257,555원

* 갑1: 소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합) - 말소예정

* 을1: 주택임차권 (최경희, 190,000,000원, 전입/확정 2021-06-24) - 말소예정 (HUG 말소동의 확약서 제출)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 4,587,000,000원) - 말소예정 (말소기준권리)

* 갑5: 압류 (계양구) - 말소예정

* 갑6: 가압류 (주식회사제이엔에이코퍼레이션 외 2명, 1,143,257,555원) - 말소예정

* 갑8: 압류 (계양세무서장) - 말소예정

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 190,000,000원) - 말소예정

* 갑11: 가압류 (계양효성해링턴플레이스, 4,500,000,000원) - 말소예정

3.3. 임차인 분석

* * 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-06-24

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 편의시설

* 단지 인근에 아파트 단지 및 다세대주택, 공원이 소재하며, 주거 지역이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서운초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 생활편의시설

* 단지 인근 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.3. 교통편의

* 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발구역

* 본 물건은 서운주택재개발구역 내에 위치하고 있어, 향후 재개발 사업 진행 상황에 따라 가치 변동 및 사업 불확실성이 존재합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 계약 시 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임차권 관련 사항

* 자료상 '선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 임차인 분석 결과 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종적인 권리 소멸 여부는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지거래계약허가구역

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 잔금 납부 및 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 재개발 구역 내 위치하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 관계상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 교통 여건이 비교적 양호한 편이나, 재개발 사업의 진행 불확실성 및 토지거래계약허가구역 지정 등 고려해야 할 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재개발 잠재력

* 서운주택재개발구역 내 위치하여 향후 재개발 완료 시 상당한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리상 인수 부담 없음

* 대항력 없는 임차인이므로 명도 협상이 용이할 수 있으며, 권리상 인수 부담이 없어 투자 리스크가 상대적으로 낮습니다.

8.3. 양호한 주거 입지

* 초등학교와 인접하고 주거 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 최근 유사 물건 낙찰가율, 해당 물건의 재개발 사업 진행 현황, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 최근 실거래가 및 인근 부동산 동향 분석이 필수적입니다. 본 보고서에서는 분석 기준을 제시하는 것으로 갈음하며, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.