나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505251 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하는 "계양효성 해링턴플레이스" 제116동 제21층 제2102호로서, 주변은 대단위의 아파트단지, 학교 및 기 반 상업시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건중 제21층 제2102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비, 도시가스설비 및 난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축 사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역( 원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국 인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505251 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 21층2102호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 21층 2102호

이용 상태: 공동주택(아파트)

1.2. 면적 및 가치

감정가: 259,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) (전용면적 기준)

총 건물 면적 (116동): 6180.733㎡ (약 1870.02평)

단지 전체 면적: 63865.4㎡ (약 19320.07평)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

등기부채권 총액: 10,447,257,555원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트 단지, 학교 및 기반 상업시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 이용하여 외부 공공도로와 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 총액)

등기부채권 총액은 10,447,257,555원으로 확인되었습니다.

말소기준권리는 2024년 9월 30일자 주택도시보증공사의 가압류 (말소)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력, 보증금)

임차인: 주택도시보증공사 (장 )

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 6월 23일

배당신고일자: 2023년 8월 7일

대항력: 없음

비고: 을구 1번 주택임차권 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사의 동의 확약으로 인해 매각으로 소멸됩니다.

기타 등기된 권리들은 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 및 기반 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거용으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 지역 상권 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

'서운고등학교'가 북측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. (인천북부교육지원청 관할 상대보호구역)

5.2. 편의 시설

기반 상업시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 관련

본건은 재개발 구역 내에 위치하고 있어 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. (서운주택재개발 지구단위계획구역)

6.2. HUG 인수 조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 정확한 내용은 HUG에 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한

* 장애물 제한 표면 구역 (원추 표면)으로, 공항 시설법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로, 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타

건물 및 토지의 제시외 면적은 없습니다.

임대 관계는 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구의 아파트 물건으로, 교통 및 학군 등 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

다만, 재개발 구역 내 위치, HUG 관련 조건 변경, 그리고 여러 토지 이용 제한 사항 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 개발이 진행되고 있는 지역의 아파트로 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

* 초기 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 259,000,000원입니다.

재개발 구역 및 기타 제한 사항 등을 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 주변 시세, 향후 재개발 진행 속도, 투자자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

단, 본 물건의 경우 재개발 사업의 불확실성 및 HUG 인수 조건 변경 등의 변수가 많으므로, 면밀한 현장 조사 및 전문가 상담 후 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.