나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505244 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하는 "계양효성해링턴플레이스" 116동 12층 1205호로서, 주변은 아파트 및 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 12층 1205호임.

이용상태

'공동주택(아파트)'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, '공동주택 등'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경505244 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 253,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 12층1205호

용도: 아파트

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 12층

총 세대수: 1,669세대

주차대수: 1,912대 (세대당 1.14대)

사용승인일: 2021년 1월 27일

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재개발구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 [cite: original prompt]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 지역임 [cite: original prompt].

2.2. 교통상황

차량의 출입이 원활하며, 대중교통 이용이 양호함 [cite: original prompt]. BRT, 경인·외곽순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 좋음. 단지 인근에 '계양체육관(효성해링턴플레이스)' 버스정류장이 위치함.

2.3. 도로상태

본건은 동측 및 서측으로 포장도로에 접해 있음 [cite: original prompt].

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음 [cite: original prompt].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 갑4 가압류(주택도시보증공사, 2024-09-30 접수)가 말소기준권리로 판단됨.

3.2. 인수되는 권리

없음. 등기부 상의 모든 권리(을구 1번 주택임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정임. 특히, 주택임차권은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없음 [cite: original prompt].

3.3. 임차인 현황

임차인: 진

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-07

확정일자: 2021-08-23

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음 [cite: original prompt]

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을구 1번 주택임차권으로 등기되었으나, 대항력은 없음)

3.4. 등기부채권 총액

10,430,257,555원 [cite: original prompt]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 이마트, 홈플러스 등 대형마트가 위치하며, 단지 내 상가(CU 편의점 등)도 이용 가능함. 그러나 일부 거주민 후기에서는 병원, 약국, 학원 등 필수 편의시설이 다소 부족하다는 의견도 있음.

4.2. 지역 개발 잠재력

서운1구역 재개발 아파트로, 향후 지역 개발 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 인천서운초등학교, 서운중학교, 서운고등학교가 위치하여 우수한 교육 인프라를 갖추고 있음.

5.2. 편의시설 및 자연환경

단지 주변으로 서운체육공원 등 녹지 공간이 있으며, 놀이터, 물놀이터 등 단지 내 부대시설이 잘 갖추어져 있어 아이 키우기 좋은 환경임. 메디플렉스 세종병원, 한림병원 등 의료 시설 이용도 가능함.

5.3. 기타 생활정보

인천 계양의 새로운 중심지로 평가받고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선이 기대되나, 이 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이나 사업 지연 가능성이 존재할 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 파악이 필요하며, 이는 향후 발생할 수 있는 복잡성을 시사할 수 있음.

6.3. 주변 시설 관련 불확실성

일부 정보에 따르면 단지 주변에 혐오시설이 있다는 언급이 있으나, 구체적인 시설 명칭이나 위치에 대한 명확한 정보는 부족함. 또한, 편의시설이 다소 부족하다는 거주민 의견과 단지 인근 대형마트, 병원 등이 있다는 정보가 상충하므로 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구에 위치한 대단지 아파트로, 우수한 교육 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 또한, 재개발 구역에 속해 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 투자 포인트가 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 재개발 사업 진행과정에서의 불확실성, HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인, 그리고 편의시설 및 주변 시설에 대한 상충되는 정보는 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 재개발 사업지 내 신축 아파트로서 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 초, 중, 고등학교가 인접한 우수한 교육 환경.

* 양호한 교통망으로 시내 및 광역 이동 용이.

* 모든 권리관계가 말소되어 인수 부담이 전혀 없음.

9. 예상 입찰가

본 건은 권리분석상 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 실거래가, 향후 개발 계획, 금번 경매의 유찰 횟수 및 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 관련 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.