나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505252 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 21층 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측 및 서측으로 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의))가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권 등기가 등재되어있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505252 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

건물면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

토지면적 (토지 지분): 21.37㎡ (약 6.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 동측 및 서측으로 포장도로와 접하여 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (서운구역주택재개발정비사업조합)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 압류 (계양구)

* 가압류 (주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명)

* 압류 (계양세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정

* 가압류 (계양효성해링턴플레이스)

* 주택임차권 (이재형, 180,000,000원) - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 2일

* 확정일자: 2021년 5월 3일

* 배당신고일자: 2023년 8월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG의 말소동의 확약서 제출로 본 임차권은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 10,410,257,555원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: "서운초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 상업 시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 전망: 본건이 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서운초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량으로의 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 재개발 사업 진행 과정에서 이주, 공사 등으로 인한 일시적인 불편함이나 소음 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 입찰 전 HUG에 문의하여 정확한 인수 조건 및 절차를 상세히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 허가 절차를 진행해야 합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 과밀억제권역 등 관련 법규상의 제한 사항을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 소재하는 아파트(116동 5층 501호)로, 감정가는 2억 4천 9백만원입니다. 전용면적 39.88㎡ (약 12.06평)과 토지 지분 21.37㎡ (약 6.47평)을 소유하게 됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차보증금이나 기타 부담은 없습니다. 특히, 주택임차권으로 등기되었던 HUG(이재형) 건도 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정입니다. 재개발 구역에 위치하여 장기적인 발전 가능성이 있으나, 재개발 진행 상황 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 생활 환경 및 교통은 보통 수준이며, 서운초등학교가 인근에 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 지역: 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리관계 깨끗함: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 실거주 및 소액 투자 수요층을 확보하기 용이합니다.

* HUG 조건 확인: HUG 인수 조건 변경 사항을 파악하여 유리한 거래 조건을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려 사항:

* 재개발 구역의 현재 진행 단계 및 예상 완료 시점.

* HUG 인수 조건의 구체적인 내용 및 변동 가능성.

* 주변 유사 아파트 시세 및 최근 실거래가.

* 낙찰 허가 가능성 및 경쟁률 예측.

* 상기 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재까지의 조사 결과, 본 건 물건지 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.