나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61684 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍동고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 스타팰리스 단지 내까지 차량 진출입은 용이하며, 인근에 대중교통시설(버스정류장 등)이 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감, 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

2026.7.13. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398번지, 스타팰리스 101동 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경61684 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 377,000,000원입니다.

토지 면적은 53.16㎡ (약 16.08평)이며, 건물 면적은 47.10㎡ (약 14.25평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 물건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍동고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 시설들을 갖추고 있습니다.

단지 내로의 차량 진출입은 용이하며, 인근에 대중교통시설(버스정류장 등)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

2026년 7월 13일, 주택도시보증공사로부터 임차인 황만승은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 채권 총액은 398,000,000원으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2024년 10월 17일자 남부천세무서장의 압류(갑7)이며, 이보다 선순위 권리 없이 강제경매(갑9)가 진행되고 있습니다.

이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 398,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-07

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 규모 및 연식의 건물들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 14일 거래: 20,000만원 (2억원) / 전용면적 57.67㎡ / 2017년 준공

* 2026년 7월 8일 거래: 24,300만원 (2억 4천 3백만원) / 전용면적 63.95㎡ / 2016년 준공

* 2026년 7월 1일 거래: 24,700만원 (2억 4천 7백만원) / 전용면적 39.95㎡ / 2013년 준공

본 물건의 전용면적(47.10㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 면적 대비 가격은 약 346만원/㎡에서 618만원/㎡ 사이를 형성하고 있습니다. 다만, 본 건의 감정가(377,000,000원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정되어 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '풍동고등학교' 인근에 위치하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 확약서가 제출되었으나, 임차인 황만승의 보증금이 398,000,000원으로 감정가(377,000,000원)보다 높다는 점은 특이사항입니다.

비록 대항력이 없고 권리 포기 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다.

또한, 최근 거래된 유사 물건들의 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 임차인의 대항력 부재와 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 강제경매 물건입니다.

위치, 교통, 주변 환경 등 기본적인 입지조건은 양호하나, 감정가 대비 최근 실거래가 비율이 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

건축 연도(2018년 준공)를 고려할 때, 내부 상태 및 관리가 중요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서로 인해 낙찰자는 임차인에게 추가적인 보증금을 지급할 의무가 없습니다.

* 잠재적 시세차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하므로, 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 풍동 지역의 공동주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 생활 편의성이 확보된 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과 HUG 인수조건 변경 사항을 고려하여 산정합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건의 면적(47.10㎡)과 유사한 물건들이 200,000,000원에서 247,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가 377,000,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있음을 감안할 때, 입찰가는 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.