나이스옥션 법원경매 광주 2024타경64995 [1] 광주광역시 동구 계림동 288-7 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 <계림1동행정복지센터> 남측 인근에 위치함.
본건 주위는 상가 및 단독주택 등이 혼재하고 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 중앙로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지임.
기준시점 현재 상업용(요양병원)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2022-04
-12)(계림 3 도시환경정비사업 정비계획 변경 및 지형도면 고시)(저촉), 가로구역별 최고높
이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축
법>, 상대보호구역(광주고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(도시환경)<도시 및 주거
환경정비법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존
구역(유통산업발전법)임.



기호(2), (3) : 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제
한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>,
상대보호구역(광주고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(도시환경)<도시 및 주거환경
정비법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구
역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 철근콘크리트 및 철골조 슬래브지붕 7층
(사용승인일 : 1994.04.21)건으로,
외벽 : 복합판넬마감, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어마감 등,
바닥 : 타일, 장판깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(2-나)는 철골조 슬래브지붕 8층
(사용승인일 : 1994.04.21)건으로,
외, 내벽 : 판넬마감 등임.

이용상태

기호(2-가) : 요양병원(지하 1층 : 식당, 휴게실, 보일러실 등, 1-7층 : 요양병원 등)으로 이용중임.
기호(2-나) : 주차타워로 이용중임.

설비내역

기호(2-가) : 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 공조설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.
기호(2-나) : 기계식 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
본건 목록 1, 3, 4 토지는 일단을 이루어 이용중임
목록 2 건물의 일반건축물대장상 지번인 288-7, 288-8, 288-10, 510-7, 510-8번지로 등재되어 있으나 288-8, 288-10은 288-7번지로 1998.04.07. 합병됨
목록 3, 4 지분매각, 공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(2005마1078)
공부상 본건 목록 1. 토지 지번으로 주식회사 씨앤씨메디칼 명의의 일반건축물대장이 존재하나 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경64995 (1)

소재지: 광주광역시 동구 계림동 288-7

용도: 의료시설 (병원, 주차장)

감정가: 7,855,788,640원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 862.00㎡ (약 260.75평)

토지 지분: 837.001㎡ (약 253.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4066.12㎡ (약 1230.00평)

건물 지분: 4066.12㎡ (약 1230.00평)

건물 제시외면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

1.3. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 유동화물건으로 분류됩니다.

토지 목록 1, 3, 4는 일단의 토지로 이용 중입니다.

건축물대장상 지번은 288-7, 288-8, 288-10, 510-7, 510-8이나, 288-8, 288-10은 288-7번지로 합병되었습니다.

목록 3, 4 토지는 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 적용이 배제됩니다 (2005마1078).

목록 1 토지 지번으로 주식회사 씨앤씨메디칼 명의의 일반건축물대장이 존재하나, 공부상 정리가 필요한 것으로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동에 위치하며, 계림1동행정복지센터 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상가 및 단독주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 동측 중앙로를 통해 타 지역으로의 진출입이 편리합니다. 북서측으로는 왕복 2차선 도로, 동측으로는 약 6미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호(1) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(도시환경), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

기호(2), (3) 토지 역시 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(도시환경), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 하나은행 근저당권(2019.03.20. 접수, 4,674,000,000원) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류가 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액은 약 7,314,764,752원이며, 건물 등기부 채권 총액은 약 7,277,619,977원으로, 총 채무액은 약 14,592,384,729원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (총 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동구 계림동 일대는 광주시의 전통적인 도심지로서, 과거 유명 상권이었던 충장로, 금남로와 인접해 있습니다. 인근에 상가 및 단독주택이 혼재되어 있으며, 현재 의료시설(요양병원) 및 주차장으로 이용 중입니다. 비록 인근에 대형마트(홈플러스 광주계림점)가 폐점하였으나, 과거부터 이어져 온 도심 상권의 기반을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 계림1동행정복지센터와 같은 관공서가 있으며, 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다. (별도 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시는 과거 혐오시설로 인식되던 쓰레기 소각장 등을 생태공원으로 조성하는 사업을 추진한 바 있으며, 최근 광주구치소 신축에 대한 주민 반발 사례가 있습니다. 이러한 유형의 시설은 일반적으로 도심과 거리가 떨어진 곳에 위치하므로, 본건의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다).

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

동측 중앙로를 통한 교통망을 바탕으로 시내외 접근성이 양호합니다. 주변 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 의료 및 공공시설

본건은 과거 의료시설(요양병원)로 이용되었으며, 인근에 행정복지센터 등 공공시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채무액

토지와 건물 등기부상의 총 채권 총액이 약 145억 9천만원에 달하여, 감정가(약 78억 6천만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후 추가적인 부담으로 이어질 가능성을 시사합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계 및 특수 물건 정보

* 중복사건, 유동화물건으로 분류되어 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 목록 3, 4 토지 지분 매각 시 공유자 우선매수권이 배제되나, 이는 일반 매각 과정에서 고려될 수 있는 사항입니다.

* 건물 자체는 요양병원으로 사용되었으나, 건축물대장상 일부 지번 합병 및 공부상 정리 요망 사항은 추후 행정 절차를 필요로 할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용의 일부 제한

* 기호(1) 토지는 다양한 도시계획 및 건축 제한 사항(방화지구, 제1종지구단위계획구역, 높이 제한, 정비구역 등)이 적용됩니다.

6.4. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물은 7층 및 8층 규모의 병원 및 주차타워로 구성되어 있으나, 사용 승인일이 1994년으로 비교적 오래되었습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 중심 상업지역에 위치한 대규모 의료시설(구 요양병원) 및 부지입니다. 교통 접근성이 양호하고 상업 기능이 발달한 지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 약 146억원에 달하는 높은 채무 총액, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성, 공부상 정리 필요성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 토지 및 건물 등기부상의 채무 규모가 감정가를 크게 상회하는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 도심의 상업지역에 위치한 대규모 부지 및 건물로, 향후 활용 가치가 높습니다.

* 의료시설 및 주차장으로 활용 가능하며, 지역 특성상 타 상업용 시설로의 용도 변경 가능성도 존재합니다.

* 인근 중앙로를 통한 교통망이 발달하여 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(7,855,788,640원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크 요인(높은 채무 총액, 권리관계 복잡성, 건물 노후도 등)을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.