나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76424 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1693 성덕마을대방노블랜드3차아파트 302동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 "장덕고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린
생활시설 등이 주로 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제10층 제1003호(계단식,남향)로서,
　외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일붙임
　바닥 : 강화마루, 타일붙임 창호 : PVC새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 서측으로 노폭 약 15M 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 보행자전용도로(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기　　타 : --
임대관계 : 미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경76424 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1693 성덕마을대방노블랜드3차아파트 302동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 880,000,000원 (8억 8천만원)

토지 지분 면적: 67.55㎡ (약 20.43평)

건물 전용 면적: 131.09㎡ (약 39.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주문화신용협동조합 (등기부상 확인)

건축물 정보:

총 대지 면적 (단지): 28,832.8㎡

총 연면적 (단지): 96,596.1862㎡

총 주차 대수 (단지): 806대 (건축물대장 기준)

세대수 (단지): 391세대

사용 승인일: 2011년 07월 12일

해당 동 (302동) 지상 층수: 20층

해당 물건 층수: 10층

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

광주광역시 광산구 장덕동 소재 "장덕고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 이용 및 주변 도로:

단지 남동측 및 서측으로 노폭 약 15M의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 북측으로는 보행자전용도로에 접해 있습니다.

토지는 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다.

상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 택지개발지구(완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

매각 대상 물건에 설정된 권리 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소기준권리:

근저당권, 2021년 08월 27일 접수, 광주문화신용협동조합 (을16)

매각으로 모두 소멸되는 권리:

근저당권: 광주문화신용협동조합 (을16, 을19, 을20)

압류: 국민건강보험공단 (갑5), 광산세무서장 (갑10)

가압류: 신한카드 (갑6), 롯데카드 (갑8), 소상공인시장진흥공단 (갑9), 해남군수산업협동조합 (갑11), 광주신용보증재단 (갑12)

등기부 채권 총액: 1,118,244,227원

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재까지 파악된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 기재 내용 없음)

4. 상권분석

본 물건이 속한 성덕마을 대방노블랜드3차 아파트 단지는 주변에 다수의 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 및 인근 상가에는 편의점, 마트, 식당, 학원 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 주민들의 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리합니다.

배후 주거 단지가 탄탄하여 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트 명: 성덕마을 대방노블랜드3차

주소: 광주광역시 광산구 장덕동 1693번지

총 동수: 6개동

총 세대수: 391세대

사용 승인일: 2011년 07월 12일

최고 층수: 23층 (단지 전체 기준)

주차 대수: 총 806대 (단지 전체 기준)

단지 내 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

교통:

인근 시내버스정류장 이용 가능

교육:

장덕고등학교 북동측 인근 위치

주변 시설:

광산구립도서관, 광주여자대학교, 금호평생교육원 등이 인근에 위치합니다.

편의시설로는 롯데마트, 홈플러스 등의 대형 마트가 차량 이용 시 접근 가능 거리에 있습니다.

병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

(혐오시설 검색) 광주광역시 광산구 장덕동 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금 또는 차임이 확인되지 않았습니다 (미상).

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 경우, 이는 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

부채 규모:

등기부채권 총액이 약 11.18억원으로 상당한 규모의 채무가 설정되어 있습니다. 이는 경매의 원인이 된 채권들의 규모를 반영합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 신축급 아파트로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

단지 규모가 크고 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 임차인 현황이 미상으로 확인되어, 낙찰 시 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

권리분석상 모든 선순위 권리는 말소될 예정이므로, 추가적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 광주광역시 광산구의 주요 주거 지역에 위치하며, 장덕고등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다.

안정적인 주거 수요: 대단지 아파트로서 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

신축급 아파트: 2011년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 편의성이 높습니다.

시장 회복 시 기대 수익: 향후 지역 부동산 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(131.0902㎡)의 아파트 매매가는 2026년 4월 18층 물건이 920,000,000원(9억 2천만원), 2026년 5월 7층 물건이 825,000,000원(8억 2천 5백만원)에 거래되었습니다.

이는 해당 면적대의 시세가 약 8억 2천 5백만원에서 9억 2천만원 사이에 형성되어 있음을 시사합니다.

본건의 감정가는 880,000,000원(8억 8천만원)으로, 최근 실거래가 범위 내에 위치합니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 감정가는 8억 8천만원이며, 최근 거래된 7층의 경우 8억 2천 5백만원, 18층의 경우 9억 2천만원으로 확인되었습니다. 본건은 10층으로 중간층에 해당합니다.

잠재적 리스크로 '임대관계 미상'이 존재하며, 이에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 750,000,000원 (7억 5천만원)에서 800,000,000원 (8억원) 사이에서 결정하는 것이 합리적인 접근일 것으로 판단됩니다.

보수적으로 접근한다면 7억 7천만원 수준도 고려 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.