나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114608 [2] 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 염창역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층건 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호,
5층 501호로 건물 내 구분건물 전체이며(사용승인일 2022.10.04)
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나),(다),(라) 모두 다세대주택(후면 건물개황도 참조)이며, 기호(라)의 경우 다락이 소재하고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 필로티주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2024타경114608 (2)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제3층 제301호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 592,000,000 원

토지 면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

토지 지분: 36.81999999999999㎡ (약 11.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 54.78㎡ (약 16.57평)

건물 지분: 54.78㎡ (약 16.57평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 9호선 염창역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

본 물건에는 다수의 근저당 및 임의경매, 압류가 설정되어 있습니다. 등기부상 채권 총액은 2,220,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 10월 17일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리(을1, 을2, 을3, 갑2, 갑3)는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있습니다. 그러나 제공된 등기부 요약 정보에서는 현재 존속하는 지상권이 확인되지 않습니다. 이 부분은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 내역은 미상으로 확인됩니다. 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 궁전빌라(B동, 1986년식, 36.63㎡)는 2026년 5월 2일, 19,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,715만원/평 수준입니다.

* 와이앤비(2022년식, 25.97㎡)는 2026년 5월 11일, 26,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 3,371만원/평 수준입니다.

* 골든빌(2016년식, 28.47㎡)는 2026년 5월 27일, 30,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 3,484만원/평 수준입니다.

본건은 2022년 10월 4일 사용승인된 신축 건물(54.78㎡, 약 16.57평)로, 면적이 비교적 넓고 건축 연도가 최신입니다. 감정가 592,000,000원(약 3,572만원/평)은 주변 신축 건물의 시세 범위와 유사하거나 상단에 위치하는 수준으로 판단됩니다.

주변 시설:

주변에 소규모 근린생활시설과 공원이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

주거 환경:

목동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통망이 양호하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

건축 정보:

본 건물은 2022년 10월 4일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 내역이 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은, 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* 미확인 권리 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있어, 등기부상 확인되지 않는 미등기 또는 특수 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정가 대비 입찰가: 감정가가 주변 시세의 상단에 위치하므로, 과도한 경쟁 시 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양천구 목동에 위치한 신축(2022년 완공) 다세대주택으로, 우수한 입지와 교통 환경을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 건물 상태 또한 신축이라 양호할 것으로 기대됩니다.

다만, 임대 내역 미상 및 지상권 관련 불확실한 기재 등 명확히 해소되지 않은 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 검토를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 완공되어 건물 노후도가 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 최고의 입지: 서울 양천구 목동이라는 안정적인 주거 지역에 위치하며, 지하철 9호선 염창역을 이용한 우수한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 지속적인 수요: 다세대주택 밀집 지역의 특성상 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(54.78㎡, 약 16.57평) 및 신축 연도(2022년)를 고려할 때, 현 시세는 평당 약 3,300만원에서 3,500만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따른 예상가는 약 54,681만원에서 579,950,000원 범위입니다.

감정가 592,000,000원과 주변 시세, 그리고 명도 및 권리 관계와 관련된 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 570,000,000원 내외로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 권리 관계 및 점유 상태 확인, 주변 시세 재조사 등을 통해 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.