나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114608 [3] 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 염창역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층건 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호,
5층 501호로 건물 내 구분건물 전체이며(사용승인일 2022.10.04)
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나),(다),(라) 모두 다세대주택(후면 건물개황도 참조)이며, 기호(라)의 경우 다락이 소재하고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 필로티주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경114608 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제4층 제401호

건물명: 파크에비뉴547

주요구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

총층수: 지상 5층

사용승인일: 2022년 10월 4일

해당층: 4층

해당호: 401호

* 토지 및 건물 현황

용도: 다세대주택

토지면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.80㎡ (약 17.48평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 총면적: 291.66㎡

건폐율: 59.53%

용적률: 199.63%

* 매각 대상

토지/건물 일괄매각

* 감정가

감정가: 592,000,000원

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 총 채권액은 2,220,000,000원입니다.

을1, 을2, 을3 근저당권 및 갑2 임의경매 개시결정 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2023년 7월 31일

확정일자: 2023년 7월 31일

배당신고일자: 2024년 5월 8일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

양천구 목동 지역으로, 주거 지역 특성상 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

단지 내에는 필로티 주차장이 구비되어 있습니다.

* 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 있습니다.

목2동주민센터가 인근에 위치합니다.

* 교통

지하철 9호선 염창역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련

임차인이 있으나 대항력이 없으므로 명도는 비교적 용이할 것으로 예상되나, 협의 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

* 시장 변동성

부동산 시장의 변동성이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 진행 과정에 변수가 있을 수 있으나, 현황상 매각 절차는 정상 진행 중입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 매우 양호하며, 목동 지역의 주거지 내에 위치하여 입지 조건이 준수합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 이상이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다. 감정가는 최근 인근 신축 다세대주택의 실거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물

2022년 사용승인된 신축 건물로 즉시 입주 및 임대가 가능하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지

서울 양천구 목동 지역의 주거지로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 명도 용이성

대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 시세 적합성

감정가가 최근 실거래가 수준과 유사하여 적정 가치 평가가 이루어졌다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 신축 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월 거래, 면적 약 25.97㎡, 가격 265,000,000원, 평당가 약 33,715,013원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(면적 57.80㎡, 감정가 592,000,000원, 평당가 약 33,867,276원)는 시세와 부합하는 수준으로 보입니다.

신축 건물로서의 가치, 입지 조건, 명도 용이성 등을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준으로, 약 530,000,000원 ~ 590,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.

본 보고서 작성 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 현황을 고려하여, 580,000,000원 을 초기 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.