나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114608 [4] 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 염창역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층건 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호,
5층 501호로 건물 내 구분건물 전체이며(사용승인일 2022.10.04)
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나),(다),(라) 모두 다세대주택(후면 건물개황도 참조)이며, 기호(라)의 경우 다락이 소재하고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 필로티주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 목동 547번지에 소재한 파크에비뉴547 제5층 제501호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경114608 (4)이며, 감정가는 654,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 33.61㎡(약 10.17평)이며, 건물 면적은 50.00㎡(약 15.13평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건 정보에 기재되어 있습니다.

건물은 2022년 10월 4일 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대체로 무난한 편입니다.

건물은 북서측 및 북동측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 17일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다.

본건 등기부채권 총액은 2,220,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인으로는 김옥제가 있으며, 2023년 1월 6일 전입 신고하였으나 보증금과 차임이 0원이고 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

소규모 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 목적의 가치가 높은 지역입니다.

지하철 9호선 염창역과 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리하며, 이는 주거 수요를 뒷받침하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 목2동주민센터와 공원 등 생활 편의시설이 있습니다.

지하철 9호선 염창역을 통해 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

교육 환경으로는 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 자녀가 있는 세대에게 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 채무자가 본건 외 다른 담보물을 제공했을 가능성이 있어 경매 절차의 복잡성을 예상해 볼 수 있습니다.

최근 매매 사례들과 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 가격 경쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획 상 제한이 존재하나, 이는 해당 지역 전반에 적용되는 사항으로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 신축(2022년 사용 승인) 다세대주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖춘 점이 강점입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 높다는 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 다세대주택: 지하철 9호선 염창역 이용이 용이하며, 비교적 최근에 건축되어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월하게 진행될 것으로 보입니다.

주거 수요: 목동 지역은 전통적으로 주거 수요가 꾸준한 지역으로 안정적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 654,000,000원

주변 매매 사례 분석:

본건과 동일한 신축년도(2022년)인 와이앤비(2022년식, 전용면적 25.97㎡)가 2026년 5월 1일 265,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 3,397만원/평 수준입니다.

본건 전용면적 50.00㎡(약 15.13평)에 이 가격을 적용하면 약 51,420만원 (5억 1천 4백만원)이 됩니다.

또한, 2016년식 골든빌(28.47㎡)은 300,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 3,488만원/평 수준입니다. 본건 면적에 적용 시 약 52,770만원 (5억 2천 7백만원)이 됩니다.

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(654,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 신축 건물이라는 점, 목동 지역의 입지 가치, 명도 용이성 등을 고려했을 때 경쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서, 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 예상 입찰가 범위는 550,000,000원 ~ 620,000,000원으로 판단됩니다.

(인수되는 권리 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.