나이스옥션 법원경매 청주 2026타경237 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가마리 378 청주가마힐데스하임 109동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가마리 소재 "가마교차로" 북서측 인근에 위치하는 청주가마힐데스하임 제109동 제10층 제1003호로서 주위로는 단독주택, 음식점, 소규모의 제조업소 등이 혼재하는 도심지역임.

교통상황

본건 아파트 단지 북동측 주출입구가 남지로와 연결되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지하2층 지상25층 중 제10층 제1003호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 바닥 : 강화마루 및 타일 천장 : 천장지 등 창호 : 하이새시창호

이용상태

일련번호(1) 제10층 제1003호 : 아파트(방3, 드레스룸, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등의 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지인 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측 주출입구가 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율30%이하, 용적률200%이하, 높이25층이하, 건축한계선6m), 지구단위계획구역(청원 가마지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별도의 임대관계 없이 소유자가 거주중인 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경237 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가마리 378 청주가마힐데스하임 109동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 34,300만원

토지면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

토지지분: 55.9422㎡ (약 16.92평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) (전용면적)

건물지분: 84.9476㎡ (약 25.69평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가마리 소재 "가마교차로" 북서측 인근에 위치하는 청주가마힐데스하임 109동 10층 1003호임.

* 위치 및 주위환경

주변으로는 단독주택, 음식점, 소규모 제조업소 등이 혼재하는 도심지역임.

* 교통상황

단지 북동측 주출입구가 남서로와 연결되어 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지하2층 지상25층 중 제10층 제1003호임.

외벽: 모르타르 위 페인팅

내벽: 벽지 및 타일

바닥: 강화마루 및 타일

창호: 하이새시창호

* 이용상태

방 3개, 드레스룸, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 이용 중인 아파트임.

* 설비내역

위생 및 급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 옥내소화전 등의 소방설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지인 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

단지 북동측 주출입구가 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 진출입이 자유로움.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지), 건폐율 30% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 25층 이하, 건축한계선 6m.

지구단위계획구역(청원 가마지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로), 특수도로(보행자전용도로).

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역).

* 아파트 단지 정보

아파트명: 청주가마힐데스하임

사용승인일: 2016년 12월 07일

동수: 10개동

세대수: 992세대

총 주차대수: 약 1,410대 (건축물대장 기준)

건축물 최고층: 25층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

본건 건물은 2017년 1월 25일 주식회사허밍건설의 소유권보존 등기 후, 2017년 2월 28일 이은옥에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 2월 28일 삼성생명보험주식회사의 근저당권(23,400만원)입니다.

이후 이은옥 외 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리가 등기되었으나, 해당 권리들은 모두 소멸될 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 27,309.06만원입니다.

* 말소기준권리

삼성생명보험주식회사 근저당권 (접수일자: 2017-02-28, 채권최고액: 23,400만원)

(본 경매개시결정 등기보다 선순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 예정임)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임대관계 없이 소유자가 거주중인 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰) 시 재확인 하시기 바람.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 음식점, 소규모 제조업소 등이 혼재하는 도심지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거와 상업 및 소규모 공업 기능이 복합된 지역으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 주거 편의시설

방 3개, 드레스룸, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성된 아파트 내부 구조임.

난방은 가스보일러 방식이며, 승강기, 상하수도, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있음.

* 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등이 마련되어 있어 단지 내에서 편리한 생활이 가능함.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

소유자가 거주 중인 것으로 탐문되었으나, 명확한 임대차 관계 확인이 필요함. 인수되는 보증금은 없으나, 미확인 임차인 존재 가능성에 대한 주의가 요구됨.

* 등기부채권 총액

총 등기부채권액이 27,309.06만원으로 적지 않으나, 감정가(34,300만원) 대비 채무 총액이 높은 수준은 아님.

* 공부와의 차이

해당사항 없음.

1.7. 종합 의견

본건은 청주가마힐데스하임 아파트 109동 10층 1003호로, 비교적 신축(2016년 사용승인)에 속하며 도심 지역 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 매각으로 모두 소멸될 것으로 보임. 다만, 소유자 거주 추정에도 불구하고 임차인 현황에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 이는 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건

청주시 서원구에 위치하며, 교통 접근성이 좋고 주변에 편의시설이 혼재되어 있어 주거 가치가 높음.

* 비교적 신축 아파트

2016년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 감정가 대비 시세 접근성

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가보다 합리적인 수준에서 낙찰받을 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 34,300만원

최근 매매 사례 (2026년 7월):

- 19층, 80.0331㎡: 29,500만원

- 18층, 84.9476㎡: 30,000만원

- 14층, 80.0331㎡: 31,000만원

본건은 10층으로, 최근 거래된 14층, 18층, 19층 매물들의 가격을 고려할 때, 층수 및 호수 등 개별 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

최근 매매 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점을 감안하여, 시장 가격과의 괴리를 줄이는 선에서의 입찰가를 고려함.

예상 입찰가: 31,500만원

(본 입찰가는 시장 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.