나이스옥션 법원경매 청주 2026타경250 [1] 충청북도 청주시 서원구 현도면 중척리 402-1 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 중척리 소재 '중척1구 경로당' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 대체적으로 농경지 및 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2 : 부정형의 평지로서, 운동시설(창고)건부지로 이용중임. 일련번호 4 : 사다리형의 평지로서, 주거나지로 이용중임. 일련번호 5 : 부정형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 노폭 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,4,5 : 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(농어촌도로)(접합),가축사육제한구역(가축 사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. 일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 일련번호 1,2는 일부 면적을 타인에게 임대중인 것으로 조사되었으니, 경매진행(입찰)시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3은 강파이프구조 기타지붕(갈바폼판넬) 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감, 내 벽 : 판넬 등 마감, 창 호 : 샷시창 임.

이용상태

일련번호 3은 운동시설(창고)로 이용중임.

설비내역

해당사항 없음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 타인소유 가설건축물 및 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외. 태양광설비 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경250 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 현도면 중척리 402-1

용도: 운동시설(승마장(창고))

감정가: 807,560,300원

토지면적: 4,099.00㎡ (약 1,239.9평)

건물면적: 228.34㎡ (약 69.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현

특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 타인 소유 가설건축물 및 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외. 태양광설비 매각 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 중척리 소재 '중척1구 경로당' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대체적으로 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

서측 및 남측으로 노폭 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1, 4, 5: 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(농어촌도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호 2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

* 토지 등기부상의 말소기준권리인 을7 근저당권 (현도농업협동조합, 2005-12-08, 684,000,000원) 이하 을8 지상권설정, 갑15 임의경매, 갑16 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부상의 말소기준권리인 을1 근저당권 (현도농업협동조합, 2016-08-25, 684,000,000원) 이하 갑5 임의경매, 갑6 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

인수 보증금 합계:

0원

임차인 현황:

* 성현건설(주): 보증금 0원, 차임 24,000,000원. 대항력은 없습니다. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

등기부채권 총액:

* 토지: 684,000,000원

* 건물: 684,000,000원

주의사항:

본 물건은 토지/건물 일괄매각 대상이나, 타인 소유 가설건축물 및 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 해당 물건과의 권리 관계 및 토지 이용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 활동보다는 전원적인 환경을 형성하고 있습니다. '중척1구 경로당'이 인근에 위치하여 지역 주민을 위한 최소한의 생활 편의 시설은 존재할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 유통 시설의 입지는 기대하기 어렵습니다. 개발제한구역 및 자연녹지지역이라는 용도 제한은 향후 상권의 확장이나 업종 다변화에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 운동시설(창고) 용도로 이용 중인 점을 감안할 때, 특정 목적을 가진 시설로서 지역 내 또는 주변 지역의 수요를 충족하는 형태일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주거 편의 시설 및 도시 인프라 접근성은 낮은 편입니다. 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의 시설은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 언급되나, 구체적인 노선 및 배차 간격 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 환경은 농경지와 자연림이 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 도시적인 편의성은 부족한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가 제한 구역 및 개발제한구역(그린벨트): 해당 지역은 향후 건축 행위, 증축, 개축, 용도 변경 등에 있어 상당한 제약이 따르며, 개발 가능성이 낮아 투자 가치 상승이 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축을 이용한 사업이나 시설 운영 시 관련 법규 준수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 일부 면적 타인 임대: 본 물건의 토지 일부 면적이 타인에게 임대 중인 것으로 조사되어, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 대상 물건: 타인 소유 가설건축물 및 이동이 용이한 컨테이너가 매각에서 제외되므로, 이들 물건과 관련한 권리 관계 및 토지 이용에 대한 명확한 파악이 필요하며, 불명확할 경우 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 임차인(성현건설(주)) 관련: 보증금 0원, 차임 24,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 명도 대상입니다. 다만, 실제 계약 관계 및 차임 지급 여부, 명도 시 추가 요구사항 등이 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지와 인접한 곳에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 현도면의 자연녹지지역 내 위치한 운동시설(승마장, 창고)입니다. 주위 환경은 농경지, 농가주택, 자연림이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 전원적인 분위기를 가지고 있습니다. 교통은 차량 접근이 원활하고 인접 도로 조건도 양호한 편입니다. 권리 관계는 현도농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매 절차 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 임차인 성현건설(주)는 대항력이 없습니다. 다만, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 향후 개발 행위나 용도 변경에 제약이 따르므로, 이러한 부분을 감안한 투자 접근이 필요합니다. 일괄 매각 물건이나, 특정 가설건축물 등은 매각에서 제외되므로 이에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

* 운동시설(창고) 용도로 현황 이용 중이며, 태양광 설비가 포함되어 있어 추가적인 설비 가치를 기대할 수 있습니다.

* 개발제한구역 및 자연녹지지역의 특성을 활용하여 친환경 시설, 자연 체험 시설, 전원 생활과 연계된 특정 목적의 시설 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 채권 총액 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 향후 시세 상승 또는 활용도 증대를 통해 수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가는 807,560,300원이며, 이는 토지 4,099㎡와 건물 228.34㎡의 합산 가치입니다. 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 개발제한구역 해제 가능성, 향후 활용 계획에 따른 수익성 분석, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 유찰 빈도에 따라 하락하는 가격을 고려하여 입찰가를 결정하지만, 본 물건의 특수성(개발제한구역 등)을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 지역 부동산 전문가 상담, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.