나이스옥션 법원경매 평택 2026타경239 [1] 경기도 안성시 금석동 81 안성동남타운 102동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2026.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 금석동 소재 ‘금석동 마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 중소규모의 공장, 창고 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지하1층/지상18층 건물내 제12층 제1202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 창호 : 샷시창호마감등

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태등

단재내 도로를 통하여 남서측으로 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

번호1,2,3) 도시지역, 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약 에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이 주택을취득하는경우에한함)) 번호4,6) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취 득하는경우에한함)) 번호5) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 자연재해위험 개선지구<자연재해대책법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약 에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

'구분건물감정평가명세표' 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 대지권의 목적인 토지 “안성시 금석동 228-1(번호5)”은 토지분할(2018.04.05)로 인하여 평가시점 현재는 “안성시 금석동 228-1번지 1,134㎡, 안성시 금석동 228-2번지 65㎡, 합계 1,199㎡ ”이며,
“안성시 금석동 222-5(번호6)”는 집합건물등기사항전부증명서상 대지권 비율은 (0.392/196)이나 대지권등록부상의 대지권 비율은 (34.274/17591) 로서 양자가 상이하나 그 차이가 가치에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 본건 평가시에는 집합건물등기사항전부증명서상의 대지권비율(0.392/196)을 적용하여 감정평가되었고 그에 의해 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경239 (1)

소재지: 경기도 안성시 금석동 81 안성동남타운 102동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 91,000,000원

토지 면적: 34.67㎡ (약 10.5평)

건물 면적 (전용 면적): 58.74㎡ (약 17.8평)

분양 면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않습니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 우OOO

건물 사용 승인일: 1998년 10월 20일

총세대수: 499세대

총 주차대수: 503대 (기계식 주차 포함, 총괄표제부 기준)

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경기도 안성시 금석동 소재 ‘금석동 마을회관’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독 주택, 중소 규모의 공장, 창고 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태: 단지 내 도로를 통해 남서측 외곽 공공 도로와 연결됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 번호 1,2,3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 (외국인 주택 취득 시 한함)

- 번호 4,6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 (외국인 주택 취득 시 한함)

- 번호 5): 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 자연재해위험개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 (외국인 주택 취득 시 한함)

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행 근저당권(접수일자 2021.09.17, 채권금액 53,900,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 92,588,384원입니다.

총괄적으로 인수할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 함께 단독 주택, 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다. 따라서 일반적인 아파트 단지의 상권과는 다소 차이가 있으며, 주변 시설과의 연관성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 스라브 지붕의 지하 1층, 지상 18층 건물 중 12층 1202호입니다.

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 안성 동남타운은 1998년 10월에 사용 승인되었으며, 총 499세대로 구성되어 있습니다.

주차 시설: 총 503대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (기계식 주차 503대 - 내부 자동 216대, 외부 자동 287대 포함, 총괄표제부 기준)

6. 잠재적 리스크

대지권 관련: 본 건의 대지권과 관련된 토지가 토지 분할로 인해 여러 필지로 나뉘어 있으며, 집합건물 등기사항전부증명서상의 대지권 비율과 대지권 등록부상의 대지권 비율이 상이합니다. 감정평가 시 집합건물 등기부상의 비율을 적용하였으므로, 실제 매각 시 이로 인한 가치 변동 가능성 및 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 여부 또는 임차인의 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

토지 이용 계획: 다양한 지역 지구 지정(도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 세부적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 금석동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 91,000,000원이지만, 최근 매매 사례를 보면 70,000,000원에서 82,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 감정가와 실거래가 간에 다소 차이가 있음을 시사합니다. 특히, 대지권과 관련된 토지 등기상의 불일치 문제와 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 최근 실거래가와의 차이: 감정가(9100만원) 대비 최근 실거래가(최고 8200만원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통해 적절한 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

생활 편의성: 아파트 단지로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 12층이라는 층수 또한 장점입니다.

다양한 개발 가능성: 주변 지역의 복합적인 용도(주거, 공장, 농경지 등)는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다. (단, 해당 지역의 개발 계획에 대한 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매가는 70,000,000원에서 82,000,000원 사이에서 형성되어 있으며, 감정가는 91,000,000원입니다. 12층이라는 층수와 물건의 잠재적 리스크(대지권 불일치, 임대 관계 미상)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매가 최고가인 82,000,000원과 감정가 91,000,000원을 종합적으로 고려하고, 리스크 요인을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.