나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61680 [1] 경기도 고양시 덕양구 성사동 860 래미안휴레스트 204동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 "성사초등학교" 북쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)지붕 22층 중 8층 801호로서 사용승인일:2009.10.30 외벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 화강석 붙임 등 내벽:벽지도배, 타일마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보기, 옥내소화전설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 집합건축물대장상 본건은 [행위허가(비내력벽철거)] 주택과-2387(2014.01.20)로 거실, 침실2, 침실3 발코니확장.(2013-주택과-행위허가(발코니확장)-132)된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61680 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 성사동 860 래미안휴레스트 204동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 715,000,000원

* 토지면적: 71.44㎡ (약 21.61평)

* 토지지분: 71.441㎡ (약 21.61평)

* 건물면적: 151.16㎡ (약 45.72평) (공급면적 기준)

* 건물지분: 151.16㎡ (약 45.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 지붕, 22층 중 8층. 사용승인일: 2009.10.30.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 "성사초등학교" 북쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 지하철 3호선 원당역과의 접근성도 양호함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조로, 2009년 10월 30일에 사용승인된 22층 건물 중 8층에 위치함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(30~35m), 중로2류(15~20m), 중로3류(12~15m)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(성사초, 성사중), 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 1월 8일 접수된 우리은행 근저당권(을3, 330,000,000원)이 말소기준권리임.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 등기되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 대항력 있는 임차인은 없음. 단, 임대차 관계는 조사되지 않아 미상임.

* 총 채무액: 등기부상 모든 채권 총액은 621,962,557원임.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지가 밀집된 주거지역이며, 초등학교, 중학교, 고등학교 및 성사체육공원 등 교육 및 여가 시설이 인접하여 생활 환경이 쾌적함.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 식당, 병원 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 주요 간선도로 이용이 편리함. 대중교통으로 지하철 3호선 원당역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: '래미안 휴레스트'는 2009년 10월 준공된 총 22개동, 1651세대의 대규모 아파트 단지임. 본 물건은 204동 8층 801호임.

* 주요 시설: 단지 내에 수영장, 헬스장, 사우나, 골프연습장, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설이 있으며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 부대시설도 잘 갖추어져 있음.

* 주차: 제시된 정보상 지하주차대수는 43대, 총 주차대수 합계는 14대로 기재되어 있으나, 대단지 규모에 비해 현저히 적은 수치로 실제 주차 환경은 별도 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화전문회사 소유의 물건으로, 일반 경매 물건보다 의사 결정 및 진행 절차가 다소 복잡할 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 조사되지 않아, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있음.

* 토지거래계약허가구역: 해당 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 규제 사항 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

경기도 고양시 덕양구 성사동에 위치한 '래미안 휴레스트' 아파트 경매 물건임. 2009년 준공된 대단지 아파트로, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨. 교통 역시 지하철 원당역과 주요 도로 접근성이 양호하여 서울 및 수도권 이동이 편리함. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상 등 명도와 관련된 부분은 신중한 확인이 필요함. 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 입찰 시 면밀한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 성사동 내에서도 주요 도로변에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어남.

* 단지: 삼성물산이 시공한 '래미안' 브랜드의 대단지 아파트로, 우수한 단지 관리 및 인프라를 기대할 수 있음.

* 학군: 성사초, 성사중, 성사고등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수함.

* 교통: 지하철 3호선 원당역 및 다양한 버스 노선 이용이 편리하며, 수도권 광역 접근성이 좋음.

* 잠재 가치: 재건축 가능성 및 지역 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 715,000,000원

* 최근 매매 사례 (59.96~59.99㎡, 2026년 7월): 510,000,000원 ~ 570,000,000원. 이는 본 물건 면적(151.16㎡)보다 작은 소형 평형의 가격임.

* 본 물건은 151.16㎡ (약 45.72평)의 공급면적을 가진 중대형 아파트로서, 감정가는 715,000,000원임. 이는 평당 약 15,630,000원 수준임. 최근 거래된 소형 평형의 평당 가격(약 850만~950만원/m², 약 2810만~3130만원/평)과는 차이가 있으나, 중대형 평형의 가격 특성을 반영한 것으로 판단됨.

* 임차인 인수 부담이 없고, 비교적 양호한 입지와 단지 여건을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가는 680,000,000원 ~ 750,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있으며, 본 물건의 감정가 수준인 약 700,000,000원을 중심으로 접근하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.