나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50698 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 52-52 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 구산중학교 남동측 인근에 위치함. 부근은 상업 및 주상용 건믈, 단독 및 다세대주택,공동주택,학교,근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 환경은 양호시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 접면도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용건물 건부지로 이용함.

인접 도로상태

본건 북측으로폭 약 10미터 정도의 도로,동측으로 폭 약 3미터 정도의 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

제시목록 외의 물건

없음,(건물 요항표 참조)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층 지상5층 주상복합 건으로서 외벽:타일,드라이비트 마감. 내벽:타일,벽지 마감. 창호:샷시 창임.

이용상태

1994.02.03일자로 사용승인되고 지1층~3층:근린생활시설.(지층:노래방:공실)(1층:식당.한정식도시락)(2층:축복교회) (3층:사무실) 지상4층~5층: 주택.(각 1세대) (내부구조도 참조)

설비내역

급.배수,급탕 및 위생설비,도시가스설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 평가대상건물 옥탑층에 제시외건물 4개소가 있어 이를 별도로 표시하여 평가함.

공부와의 차이

제시외 건물이 미등기임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 옥탑층 제시외건물 중(ㄴ)(ㄷ)(ㄹ)은 위반건축물 표기 부분임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함하여 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50698 (1)

- 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 52-52 (신주소: 서울특별시 은평구 갈현로15길 3)

- 용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 주택)

- 감정가: 1,898,405,600원

- 토지면적: 172.60㎡ (약 52.21평)

- 토지지분: 172.6㎡ (약 52.21평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적: 491.76㎡ (약 148.76평)

- 건물지분: 491.76㎡ (약 148.76평)

- 건물 제시외면적: 42.00㎡ (약 12.70평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 한OOOOOOOOO (한국홀딩스대부)

- 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

- 위치: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 구산중학교 남동측 인근에 위치함.

- 주위환경: 부근은 상업 및 주상용 건물, 단독 및 다세대주택, 공동주택, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 환경은 양호한 편임.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

- 토지형상 및 이용상태: 인접지 및 접면도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건물을 건축하여 건부지로 이용 중임.

- 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 10미터 도로, 동측으로 폭 약 3미터 도로와 접해 있음.

- 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역(주요산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

- 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아, 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 요소는 없어 보임.

3. 권리분석

- 말소기준권리: 2018년 8월 22일 접수된 길음중앙새마을금고 근저당권 (을6)

- 소멸되는 권리: 말소기준권리인 길음중앙새마을금고 근저당권 (을6) 이하 모든 근저당권, 전세권, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됨.

- 인수되는 권리:

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되지 않았고 등기부상에도 확인되지 않아 특별한 인수 사항은 없을 것으로 보임.

- 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2002-01-31

* 확정일자: 2022-11-29

* 대항력: 있음

* 비고: 낙찰자가 보증금 2천만원을 인수해야 함.

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-04-09

* 확정일자: (미기재)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금은 없으나 대항력이 있으므로, 관련 사항을 주의 깊게 확인해야 함.

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-11-15

* 확정일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸되는 임차인임.

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (미기재)

* 확정일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸되는 임차인임. (등기부상 전세권 설정은 말소 예정)

* 임차인: 허

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2020-01-08

* 확정일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸되는 임차인임.

* 임차인: 홍

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2025-11-25

* 확정일자: 2017-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자보다 전입일자가 늦어 대항력 없음. 매각으로 소멸되는 임차인임.

- 총 인수 보증금: 20,000,000원 (임차인 문 의 보증금)

4. 건물 및 토지 현황

- 건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 규모의 주상복합 건물임.

* 외벽: 타일, 드라이비트 마감.

* 내벽: 타일, 벽지 마감.

* 창호: 샷시 창.

- 이용상태:

* 사용승인일: 1994년 2월 3일

* 지하 1층 ~ 3층: 근린생활시설 (지층: 노래방 - 공실, 1층: 식당, 한정식 도시락, 2층: 축복교회, 3층: 사무실)

* 4층 ~ 5층: 주택 (각 1세대)

- 설비내역: 급·배수, 급탕 및 위생설비, 도시가스설비 등 기본적인 설비를 갖추었음.

- 제시외 건물: 옥탑층에 총 4개소의 제시외 건물이 있으며, 이 중 3개소(ㄴ, ㄷ, ㄹ)는 위반건축물로 표기됨 (옥상 좌 3㎡, 중앙 8㎡, 우 12㎡ 다용도 무단증축). 건물 매각에 포함되어 일괄 매각됨.

- 공부와의 차이: 옥탑층 제시외 건물이 미등기 상태임.

- 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물 높이 등에 제한이 있음.

5. 상권분석

- 본건이 위치한 역촌동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 및 주택이 밀집하여 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있음.

- 인근 구산중학교의 존재로 학생 유동인구를 확보할 수 있으며, 주상복합 건물의 특성상 주거 및 상업 시설을 통한 꾸준한 수요가 예상됨.

- 대중교통 이용이 편리한 위치로, 상가 및 임대 시설 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

- 중점경관관리구역으로 지정된 점은 장기적인 개발 방향에 영향을 줄 수 있으며, 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있음.

6. 생활정보

- 교육시설: 구산중학교가 인근에 위치하여 학생들의 도보 통학이 용이함.

- 교통: 북측 10m, 동측 3m 도로에 접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호함.

- 편의시설: 주변에 근린공원과 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편으로 판단됨.

7. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인: 임차인 문 (보증금 2천만원)과 안 (보증금 0원)이 대항력을 보유하고 있어, 문 임차인의 보증금 2천만원은 낙찰자가 인수해야 함. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됨.

- 제시외 건물 및 위반건축물: 옥탑층에 위치한 4개소의 제시외 건물 중 3개소가 위반건축물로 표기되어 있어, 향후 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생하거나 철거 의무가 발생할 수 있음. 이는 건물 가치 및 활용에 제약을 줄 수 있음.

- 토지거래허가구역: 본건 토지는 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 토지를 취득하거나 아파트 관련 용도로 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 함. 이는 거래 절차의 복잡성과 제약을 야기할 수 있음.

- 제2종일반주거지역(7층 이하) 제한: 건폐율, 용적률, 높이 제한 등 건축 관련 규제가 적용되므로, 신축이나 증축 시 관련 법규를 철저히 준수해야 함.

8. 종합 의견

- 본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 지하 1층, 지상 5층 규모의 근린주택으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 자리하고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 자산임.

- 1994년 건축된 건물로 연식은 있으나, 제2종일반주거지역 내에서 비교적 활용 가치가 높음.

- 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 위반건축물 포함 및 토지거래허가구역 지정 등은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 이러한 부분을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있음.

- 향후 지역 개발 계획 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 모니터링하며 투자 가치를 판단해야 함.

9. 투자 포인트

- 역세권 인근 입지: 역촌동은 교통망 개선 및 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

- 복합 용도 건물: 상가와 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수요를 충족시키며, 임대 수익원을 다각화할 수 있음.

- 합리적 낙찰가 확보 시 수익성 기대: 인수해야 할 보증금과 제반 리스크를 고려하여 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가를 확보한다면, 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있음.

10. 예상 입찰가

- 감정가: 1,898,405,600원

- 인수 보증금: 20,000,000원

- 본 건은 근린주택으로, 제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택의 개별 호실 거래 사례이므로, 본 물건 전체의 시세를 직접적으로 파악하는 데는 한계가 있습니다. 따라서 감정평가액을 주요 기준으로 하여 보수적인 낙찰가율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

- 인수해야 할 보증금(2천만원)과 토지거래허가구역 지정, 위반건축물 존재 등 추가적인 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 95% 수준을 목표로 설정하고 인수 보증금을 제외한 금액을 예상 입찰가로 제안합니다.

- 예상 입찰가: 약 1,773,485,320원 (17억 7천 3백만원)

* (산정 방식: 감정가 × 0.95 - 인수 보증금)

* 본 예상 입찰가는 잠재적 투자자가 총 지출할 수 있는 최대 금액이 감정가의 95%가 되도록 설정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.