나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8117 [2] 광주광역시 서구 광천동 670 남화아파트 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 "광천시장" 남측 인근[삼화아파트 제나동 제4층 제401호(건물 1(가))] 및 동소 "효광초등학교 북측 인근[남화아파트 제11층 제1102호(건물 2(나))]에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 광천(삼화,성진) 지역주택사업지구 및 광천동 주택재개발 정비사업지구로서 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 주변에 종합버스터미널과 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

건물 1(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제나동 제4층 제401호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호 마감입니다.

건물 2(나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제11층 제1102호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

건물 1(가) : 아파트로 이용 중입니다.
건물 2(나) : 아파트이나 기준시점 현재 주택재개발 정비사업으로 인해 이주하였습니다.

설비내역

건물 1(가) : 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 난방시설 등이 되어 있습니다.
건물 2(나) : 출입구 폐쇄된 상태이나 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 승강기 등이 되어 있었던 것으로 탐문 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

건물 1(가) : 북측으로 폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
건물 2(나) : 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

건물 1(가) : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

건물 2(나) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-12-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서광주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(광천동주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-본 건은 광천동주택재개발정비사업이 진행 중인 상태로 관리처분계획인가(2023. 7. 7.)이후 현재 시공사와 공사비 등에 대해 협의 진행중이고, 사업시행계획변경인가, 분양신청 변경 신청, 관리처분계획변경인가를 앞두고 있으므로 신청 평형, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 납부할 금액 등은 확정되지 않았고 변경될 수 있음.
-기타 상세한 사항은 첨부된 광천동주택재개발정비사업조합의 2026. 5. 26.자 사실조회답변서 참조
-기타 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 위 주택재개발정비사업조합에 직접 문의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8117 (2)

소재지: 광주광역시 서구 광천동 670 남화아파트 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 434,000,000원

토지면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

토지지분: 32㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.96㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO (등기부상 권리자 박현희)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 "광천시장" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 삼화, 성진 지역주택사업지구 및 광천동 주택재개발 정비사업지구에 포함되어 있습니다.

해당 아파트는 1997년에 준공되어 30년차를 맞은 단지입니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건물 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 단지 인근에 종합버스터미널(유스퀘어)과 시내버스 승강장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 갑1: 소유권이전 (1997-10-06, 라종철)

* 갑2: 소유권이전 (2014-11-24, 이시우)

* 을8: 근저당 (2020-09-01, 신흥새마을금고, 88,000,000원) - 말소기준권리

* 을10: 근저당 (2020-09-01, 박현희, 750,000,000원) - 공동담보, 말소기준권리

* 갑3: 임의경매개시결정 (2024-10-16, 박현희, 727,671,232원)

* 말소기준권리: 을8 (신흥새마을금고 근저당, 2020-09-01)이며, 본 건 경매로 인해 말소되는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 해당 권리가 등재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채권액: 838,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

본건은 광천동 주택재개발 정비사업구역 내에 위치하며, 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 단지 인근에 광천시장 등 재래시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 광주종합버스터미널(유스퀘어)이 인접해 있어 상업 및 교통의 요지로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 효광초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통시설: 광주종합버스터미널(유스퀘어)과 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광주 전역 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 광천시장, 홈플러스, CGV 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설이 인근에 위치해 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재개발구역 내에 위치하여 사업 진행에 따른 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 재개발 사업 진행 상황: 본 건은 광천동주택재개발정비사업이 진행 중인 상태입니다. 2023년 7월 7일 관리처분계획인가 이후 현재 시공사와 공사비 등에 대해 협의가 진행 중이며, 사업시행계획변경인가, 분양신청 변경 신청, 관리처분계획 변경인가 등을 앞두고 있습니다.

* 미확정 사항: 이로 인해 신청 평형, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 납부 금액 등이 확정되지 않았으며, 향후 변경될 수 있습니다.

* 조합 문의 필수: 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 대한 자세한 사항은 광천동주택재개발정비사업조합에 직접 문의해야 합니다.

* 공사비 및 분양가 협상: 시공사인 현대건설과 조합 간 공사비 및 일반분양가를 둘러싼 협상이 장기화되고 있으며, 이는 사업 지연 및 조합원 추가 분담금 증가로 이어질 수 있습니다.

* 주택 시장 침체: 최근 지방 부동산 시장 침체로 인해 미분양 리스크가 존재하며, 이는 사업의 불확실성을 가중시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 서구 광천동의 재개발 예정 구역에 위치한 아파트입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 가지고 있으나, 현재 광천동 주택재개발정비사업이 진행 중이며 관리처분계획인가 이후 시공사와의 공사비 협상 등 사업 관련 불확실성이 큰 상황입니다. 향후 분양가, 추가 분담금, 최종 공급 평형 등이 확정되지 않았으므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치: 성공적으로 재개발 사업이 완료될 경우, 신축 아파트로의 전환을 통해 상당한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 광주 시내의 중심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 대단지 개발: 재개발을 통해 대규모의 브랜드 아파트 단지로 거듭날 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 434,000,000원

본 건은 재개발 사업의 진행 단계에 따라 향후 추가 분담금 발생 가능성이 매우 높고, 분양가 및 평형 등 주요 사항이 미확정 상태이므로, 이러한 불확실성을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 일반적으로 재개발 구역 내 물건은 감정가 대비 일정 비율(10~30% 이상)을 할인하여 입찰하는 경우가 많습니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가 대비 20~30% 이상 할인된 금액인 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 추가 분담금 규모 및 일반 분양가 등 확정 정보를 조합을 통해 확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.