나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9639 [1] 전라남도 나주시 남평읍 우산리 624 유지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 남평읍 우산리 소재 '원두마을' 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활 시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지방도변 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1)은 사다리형, 본건(2)는 부정형의 토지로서 각각 나지이며, 본건(3)은 부정형의 토지로서 대부분 나지임.

인접 도로상태

본건(1, 3)은 주위에 소폭의 포장된 도로가 소재하고, 본건(2)는 맹지로서 본건(1, 3) 토지를 이용하여 접근할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(하천구역)<하천법> 일련번호(2) :계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 보전관리지역(2023-04-20)(보전관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 성장관리계획구역(주거형), 국가하천(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(하천구역)<하천법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록2.는 맹지이나 목록1.,3. 토지를 이용하여 접근할 수 있음
목록3. 지상에 제시외물건(굴뚝) 매각포함
목록3.은 하천구역 및 국가하천에 저촉되나 저촉부분의 면적 비율이 미미함
목록 1.,3. 토지는 하천구역 및 국가하천에 저촉되어 있으나, 그 면적 비율이 미미함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경9639 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 남평읍 우산리 624

* 용도: 유지

* 감정가: 5,290,144,000원

1.1. 1. 토지/건물 현황

* 토지면적: 33,738.00㎡ (약 10,206평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 민물장어양식수산업협동조합 (추정)

* 총 등기부채권액: 2,100,000,000원

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2.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 전라남도 나주시 남평읍 우산리 '원두마을' 북측 인근에 소재합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 지방도변 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지(1, 3)는 주위에 소폭의 포장된 도로가 접해 있습니다. 다만, 본건(2)는 맹지이나, 본건(1, 3) 토지를 이용하여 접근이 가능합니다.

2.1. 2. 지역 분석 및 토지 이용 계획

* 토지 이용 상태: 본건(1)은 사다리형, 본건(2)는 부정형, 본건(3)은 대부분 나지인 부정형 토지로서, 대부분 나지 상태입니다.

* 토지이용계획:

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 하천구역.

* 일련번호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역.

* 일련번호(3): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(복합형, 주거형), 국가하천 저촉, 가축사육제한구역, 하천구역.

* 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.

3.

4.

3.1. 권리분석

3.1. 1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2018년 07월 30일 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권 (을9, 채권최고액 2,100,000,000원)입니다.

* 소유권 변동: 김상섭에서 주식회사 아마오로 소유권 이전된 이력이 있습니다.

* 기타 등기사항: 근저당권, 지상권설정, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

3.1. 2. 인수/소멸 권리 및 임차인 현황

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 비고에 '지상권개요' 언급이 있으나, 등기부상 해당 지상권(을10)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

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4.1. 상권 분석

4.1. 1. 지역적 특성 및 개발 잠재력

* 지역 특성: 나주시 남평읍 일대는 최근 '남평 제2강변도시 개발사업' 등 도시 개발 계획이 추진되고 있어 향후 주거, 상업, 문화 기능이 복합된 신흥 지역으로 발전할 잠재력을 지니고 있습니다.

* 인근 시설: 나주호 인근에 '중흥 골드스파&리조트'와 같은 대규모 레저 및 숙박 시설이 위치하고 있어, 이는 지역의 편의시설 및 관광 활성화에 기여할 수 있습니다.

* 용도: '유지' 용도로, 이는 농경지 또는 관련 시설로 활용될 수 있음을 시사합니다.

5.

6.

5.1. 생활 정보

* 편의시설: 주위 환경에 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근에 위치한 중흥 골드스파&리조트와 같은 시설은 레저 및 휴식을 위한 편의를 제공합니다.

* 관광/레저: 나주호 주변의 수변 경관과 함께 대규모 워터파크 및 리조트 시설이 인접해 있어 관광 및 레저 활동이 가능합니다.

* 개발 동향: 나주시에서 추진 중인 '남평 제2강변도시 개발사업'은 향후 지역의 주거 환경 및 생활 편의 시설 확충에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

6.

7.

6.1. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록 2번 토지는 맹지이므로, 목록 1번 및 3번 토지를 통한 접근성에 의존해야 합니다.

* 하천구역 및 국가하천 저촉: 목록 3번 토지는 하천구역 및 국가하천에 저촉되며, 목록 1, 3번 토지 또한 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 다만, 제공된 정보에 따르면 저촉 부분의 면적 비율은 미미한 것으로 기재되어 있습니다.

* 개발 규제: 가축사육제한구역 및 일부 보전관리지역(목록 3번)으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 개발 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 제시외 물건: 목록 3번 토지 지상의 굴뚝이 매각에 포함됩니다. 해당 굴뚝의 용도, 상태, 철거 또는 이전 필요성 등에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

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8.

7.1. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원 2024타경9639호로 진행되는 전라남도 나주시 남평읍 우산리 소재 토지입니다. 약 10,206평에 달하는 넓은 면적의 유지(나지)로서, 현재 건물은 없습니다. 주변은 농경지와 주택 등이 혼재된 지역으로, 지방도 인근에 위치하여 접근성은 보통입니다.

권리 분석상 말소기준 권리인 근저당 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 또한 없어 권리 관계는 매우 깨끗합니다.

목록 2번 토지는 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능하며, 일부 토지가 하천구역 및 국가하천에 저촉되나 그 면적 비율이 미미하다는 점은 고려할 수 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있으며, 인근에는 나주호와 중흥 골드스파&리조트와 같은 대규모 레저 시설이 위치해 있습니다. 또한, 나주시에서 추진 중인 '남평 제2강변도시 개발사업'은 지역 발전의 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

매각에 포함되는 굴뚝에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 해당 토지의 실질적인 활용 방안에 대한 면밀한 검토 후 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

8.

9.

8.1. 투자 포인트

* 대규모 토지: 33,738㎡ (약 10,206평)의 넓은 토지로, 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수할 권리나 임차인이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획과 연계 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인프라 접근성: 지방도 인근에 위치하며, 대규모 리조트 시설이 인접해 있어 생활 편의 및 레저 접근성이 양호합니다.

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9.1. 예상 입찰가

* 감정평가액: 5,290,144,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 매우 높은 편이므로, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 매각 포함 물건(굴뚝) 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 본건의 잠재적 리스크(맹지, 하천 저촉, 개발 규제 등) 및 투자 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.