나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8152 [2] 광주광역시 광산구 흑석동 738-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 하남3지구 내에 위치하며, 부근은 주로 근린생활시설, 다가구주택, 나대지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,2) 정방형의 주상나지임.

인접 도로상태

기호1)노폭 약 8미터의 포장도로에 2면이 접한 각지임. 기호2)노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) :제2종일반주거지역(2019-04-26), 지구단위계획구역(2019-04-26), 소로2류(폭 8m~10m) (2019-04-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경8152 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건소재지

소재지: 광주광역시 광산구 흑석동 738-1

1.3. 물건현황

1.3. 1. 토지

용도: 대지

토지면적: 250.30㎡ (약 75.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 2. 건물

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 3. 매각대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 하남3지구 내에 위치하며, 부근은 주로 근린생활시설, 다가구주택, 나대지 등이 혼재하고 있는 지역임. [cite:None]

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하고, 일반적인 교통 상황은 무난한 편임. [cite:None]

2.3. 도로접근성

기호1)은 노폭 약 8미터의 포장도로에 2면이 접한 각지이며, 기호2)는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함. [cite:None]

2.4. 지역 지구 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함. [cite:None]

2.5. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 물건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있는 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공단 등)은 인접하여 확인되지 않았음. 해당 지역은 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 택지지구의 특성을 보임. [cite:None]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 을구 4번 순위 근저당권 (하나은행, 2022-02-16 접수)임. [cite:None]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있음. 이는 을구 2번 순위 지상권설정등기 (중소기업은행, 2017-06-07 접수)이며, 목적은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위 토지 전부에 해당하고 존속기간은 2017년 6월 7일부터 30년임 (2047년 6월 7일까지). [cite:None]

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 을구 4번 근저당권 (하나은행, 2022-02-16 접수) - 말소

* 갑구 2번 1번 김기채 지분 가압류 (중소기업은행, 2025-12-16 접수) - 말소

* 갑구 3번 임의경매 개시결정 (하나은행, 2026-01-05 접수) - 말소

* 갑구 4번 1번 박준자 지분 압류 (광주세무서장, 2026-01-08 접수) - 말소

3.4. 특이사항

갑구 1번 순위 환지로 인한 소유권 이전 (김기채 외 1명, 2017-01-12 접수)은 증여 등기임.

전체 등기부채권 총액은 664,228,117원임. [cite:None]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 광산구 흑석동 하남3지구 지역은 택지 개발이 진행 중이거나 완료된 지역으로, 근린생활시설 및 다가구주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임. [cite:None]

4.2. 업종 적합성

정방형의 주상나지 형태와 8미터 도로 2면 접하는 각지라는 장점을 고려할 때, 소규모 상가, 근린생활시설, 또는 소형 주택 등의 건축에 유리한 조건을 갖추고 있음. [cite:None]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨. [cite:None]

5.2. 교육시설

구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지지구의 경우 주변에 초등학교, 중학교 등이 배치되어 있을 가능성이 높음. [cite:None]

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 지상권 인수

본건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 선순위 지상권임. 이는 해당 토지 사용에 대한 제약이 발생하며, 지료 지급 의무가 발생할 수 있어 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있음. [cite:None]

6.2. 기타 권리관계

등기부상 여러 가압류 및 압류 기록이 말소 예정이나, 이는 해당 부동산과 관련된 채무 관계의 복잡성을 시사함. [cite:None]

6.3. 개발 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 용도로 활용하는 데 제약이 따를 수 있음. [cite:None]

7. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 광산구 흑석동에 위치한 대지로서, 하남3지구 내에 자리 잡아 지역 개발 잠재력이 있는 곳임. 차량 접근성이 양호하고 2면이 도로에 접하는 코너 각지라는 장점이 있으나, 가장 큰 걸림돌은 매수인이 인수해야 하는 선순위 지상권임. 이 지상권은 토지 사용 및 처분에 상당한 제약을 가하므로, 입찰 전 반드시 지상권의 구체적인 내용과 예상되는 부담을 면밀히 검토해야 함. 임대 관계는 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있음. [cite:None]

8. 투자 포인트

* 하남3지구 내 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 8미터 도로 2면 접하는 코너 각지로 건축 시 가시성 및 접근성 우수.

* 주변에 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 548,157,000원임. 그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 지상권(존속기간 30년)은 토지 활용에 큰 제약을 초래하며, 이는 물건의 실질적인 가치를 현저히 낮추는 요인으로 작용함. 따라서, 이러한 부담을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요함. 인수되는 지상권의 가치 하락분을 반영하여, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가는 대략 3억 5천만 원 ~ 4억 5천만 원 선에서 신중하게 검토해 볼 수 있으나, 지상권 관련 법률 전문가 및 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가 후 결정해야 함. [cite:None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.