나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3208 [2] 전라남도 영광군 염산면 두우리 산104 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상감정 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 전라남도 영광군 두우리 소재 "당두재" 북서측 인근에, 일련번호(2)는 북동측 인근에 각각 위치하며, 부근일대는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 마을주변 산림지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량통행 가능하며 인근에 간선도로가 소재한바, 대중교통은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지, 자연림으로 이용중임. 일련번호(2) : 사다리형 완경사지, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호(2) :농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 임지상에 별첨'사진용지와 같이 분묘가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지
인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경3208 (2)

* 소재지: 전라남도 영광군 염산면 두우리 산104

* 용도: 임야

* 총 면적: 3669.00㎡ (약 1109.92평)

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정가: 10,640,100원

1.2. 토지 정보

* 면적: 3669.00㎡ (약 1109.92평)

* 지분: 토지 전부에 대한 매각

* 이용 현황: 자연림으로 이용 중 (일련번호(1): 부정형 완경사지, 일련번호(2): 사다리형 완경사지)

* 토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지

1.3. 건물 정보

* 면적: 해당 없음 (건물 면적 0.00㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* "당두재" 북서측 및 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 산림 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 검색 결과에 따르면, 본 물건지 인근에는 두우리어촌체험마을과 백바위해수욕장(두우리해수욕장)이 있어 관광 및 체험 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 통행이 가능합니다.

* 인근에 간선도로가 소재해 있습니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

* 지적도상 맹지입니다.

* 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 01월 15일 접수된 조환제 권리(2014타경16744)로 인한 강제경매 매각이 등기부상 기록되어 있습니다.

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정은 2026년 03월 27일 접수된 김민국 채권자의 강제경매(2026타경3208)입니다.

* 채권자: 김OO (채권액 90,000,000원)

* 등기부채권 총액은 0원으로, 현재까지 등기부상 별도의 채권 총액은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 정보는 없습니다. 자료상 지상권에 대한 언급이 없으므로, 일반적으로 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재된 산림 지역에 위치하여 일반적인 상업 활동이 활발한 지역이 아닙니다.

* 주변 환경은 전원생활이나 농업 관련 활동에 적합한 특성을 보입니다.

* 인근에 두우리어촌체험마을 및 백바위해수욕장이 있어 관광객을 대상으로 하는 소규모 체험 및 식음 시설이 운영되고 있습니다.

* 차량을 통한 접근성은 양호하나, 일반적인 편의시설은 인근 읍/면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 인근 지역은 주로 어촌 체험 및 해수욕장 활동과 관련된 시설이 운영되고 있으며, 지역 특산물(낙지, 병어회, 서대회무침, 백합 등)을 맛볼 수 있는 식당 등이 있습니다.

* 민박 및 펜션 시설이 갖추어져 있어 관광객을 위한 편의를 제공합니다.

* 검색된 정보만으로는 일반적인 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 금융기관 등)에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 이러한 시설들은 인근 읍/면 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 지역의 특성을 고려할 때, 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 밀집해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 물건은 지적도상 맹지로, 차량이나 사람이 도로로 직접 통행할 수 있는 통로가 없어 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘기지권: 임야 상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 토지의 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 추후 인접 토지 소유주와의 경계 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적으로 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 영광군 염산면에 위치한 임야로, 토지 이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 맹지, 분묘기지권, 경계 불분명 등의 잠재적 리스크 요소를 안고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 분묘기지권 등 특수 권리 관계는 철저한 확인이 요구됩니다.

* 주변에 어촌 체험 및 해수욕장 관련 관광 시설이 있으나, 일반 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임야로서의 자연 자원 가치: 장기적인 관점에서 산림 경영 또는 자연 환경을 활용한 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 10,640,100원의 감정가는 향후 시장 상황 및 투자 목적에 따라 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 10,640,100원입니다.

* 맹지, 분묘기지권, 경계 불분명 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 토지 활용에 대한 제약이 크므로 공격적인 입찰보다는 안정적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려한 심층적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.