나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11011 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구69블록6로트 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2023.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 소재 "해오름공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파
트), 근린생활시설, 주상용, 단독주택 및 근린공원 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 4층 403호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 시멘트 몰탈 마감 등
창호 : 샤시창
등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

401호, 402호 및 403호(본건)를 오픈식으로 전체를 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경
실내 풋살장으로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접
합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.402호, 403호 및 인접 401호는 전체를 경계벽체 없이 같이 이용 중이나(현 '퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내풋살장'), 건축물대장 및 건축물 현황도에 의해 위치, 경계 등 확인이 가능하고 경계 복원이 용이한 것으로 판단된다는 감정인의 사실조회회신이 있음.
2.건물명은 통칭 '서진타워'임.
3.2021.3.23.자 구획정리완료로 대지권의 목적인 토지의 표시가 산하동 971-6(소재지), 546.9㎡(면적) 및 대(지목)로 변경되었음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2023타경11011 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO (중울산농업협동조합)

특이사항: 중복병합사건

1.2. 물건 상세정보

소재지: 울산광역시 북구 산하동 971-6번지 (도로명주소: 울산광역시 북구 산하중앙1로 131) 4층 403호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 제1종근린생활시설)

건물 명칭: 통칭 '서진타워'

감정가: 273,000,000원

1.3. 토지 정보

토지 면적: 53.79㎡ (약 16.28평)

토지 지분: 53.7861㎡ (약 16.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

참고: 2021.3.23.자 구획정리 완료로 대지권의 목적인 토지의 표시가 산하동 971-6번지, 546.9㎡, 대(지목)로 변경되었음.

1.4. 건물 정보

건물 면적: 68.04㎡ (약 20.58평)

건물 지분: 68.04㎡ (약 20.58평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 6층 건물 중 4층 403호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "해오름공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택 및 근린공원 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주변 가로망 상태 및 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 무룡로를 통해 울산 시내로 진출이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 도시개발구역(강동산하지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 분석)

본 물건은 중울산농업협동조합의 임의경매 신청으로 인해 매각이 진행 중입니다. 등기부상 을1 근저당권(중울산농업협동조합, 193,700,000원, 2018.10.02. 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(갑2 소유권이전, 갑3~갑6 가압류/임의경매, 갑7~갑8 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 272,137,700원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이상현 (이 )

보증금: 10,000,000원

차임: 330,000원

전입일자(사업일자): 2020.09.14.

확정일자: 2023.02.17.

배당신고일자: 2024.01.12.

대항력: 없음

특이사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본건은 근린상가로, 건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있습니다. 현재 401호, 402호, 403호(본건)가 경계벽 없이 통합되어 '퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내풋살장'으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

강동산하지구는 신흥 주거 지역과 해양 관광 시설이 복합적으로 개발되는 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 조성되어 있으며, 해오름공원, 강동해변 등 휴식 및 레저 시설과 인접해 있습니다. 또한, 머큐어 앰배서더 레지던스 울산과 같은 숙박시설이 위치하고 있어 관광 및 휴양 관련 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공원 및 녹지: 해오름공원, 산음수변공원, 강동화암주상절리 등

* 체육 및 레저 시설: 해오름공원 풋살구장, 강동오토캠핑장, 강동해변, 산하해변, 울산스포츠과학고등학교 인근 시설 등

* 숙박 시설: 머큐어 앰배서더 레지던스 울산, 강동관광단지 내 호텔 및 리조트 예정지

* 기타: 강동관광단지 조성 사업으로 인한 관광 인프라 개발 진행 중

5.2. 기타 생활 편의 정보

강동산하지구는 도시개발구역으로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 생활 편의 시설 및 상업 시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련

본건은 401호, 402호, 403호가 통합되어 이용 중이나, 감정평가사의 의견에 따르면 위치 및 경계 확인이 가능하며 경계 복원이 용이하다고 판단됩니다. 현재 풋살장으로 이용 중인 상황에서 향후 용도 변경 시 공사 또는 시설 재정비가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 등에 포함되어 있으나, 일반적인 근린상가 용도에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

임차인(이 )은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임대 관계가 완전히 파악되지 않은 점은 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 강동산하지구라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다. 현재 풋살장으로 운영 중인 특수성을 감안해야 하지만, 해오름공원 인근의 쾌적한 환경과 주변 관광 및 레저 시설과의 연계성을 고려할 때 향후 활용 방안에 따라 가치 상승이 기대됩니다. 통합된 호실의 경계 복원 용이성이 확인되었으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강동산하지구의 지속적인 개발과 배후 주거 단지 증가에 따른 상권 활성화 기대

* 해양 관광 단지 개발과 연계한 레저 및 휴양 시설로서의 활용 가능성

* 인근 공원 및 체육 시설과 인접하여 집객 효과 기대

* 현재 임차인 대항력 없음으로 인한 명도 용이성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 273,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 입찰가는 본건의 현 상태, 향후 활용 계획, 주변 시세, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~100% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 특수성(통합 이용) 및 향후 활용 가능성에 대한 면밀한 시장 조사 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.