나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11011 [2] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구69블록6로트 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2023.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 소재 "해오름공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파
트), 근린생활시설, 주상용, 단독주택 및 근린공원 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 4층 403호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 시멘트 몰탈 마감 등
창호 : 샤시창
등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

401호, 402호 및 403호(본건)를 오픈식으로 전체를 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경
실내 풋살장으로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접
합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.402호, 403호 및 인접 401호는 전체를 경계벽체 없이 같이 이용 중이나(현 '퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내풋살장'), 건축물대장 및 건축물 현황도에 의해 위치, 경계 등 확인이 가능하고 경계 복원이 용이한 것으로 판단된다는 감정인의 사실조회회신이 있음.
2.대상 물건의 공부상 소재지가 '강동산하지구 69블럭 6로트'이나 구획정리완료로 최종지번인 '산하동 971-6'에 위치함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경11011 (2)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 971-6, 4층 402호 (구 주소: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구69블록6로트)

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 60.51㎡ (약 18.31평)

건물면적: 76.54㎡ (약 23.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중울산농업협동조합 (중OOOOOOOO)

특이사항: 중복병합사건

집합건물 정보: 4층 402호, 철근콘크리트구조, 2018년 6월 7일 사용승인

총 층수: 지하 1층 / 지상 6층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

울산광역시 북구 산하동 소재 "해오름공원" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택(아파트), 근린생활시설, 주상용, 단독주택 및 근린공원 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

새주소: 울산광역시 북구 산하중앙1로 131

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 정방형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류, 중로1류에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역 및 도시개발구역(강동산하지구)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건축물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물입니다.

본건은 4층 402호이며, 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 마감, 창호는 샤시창으로 시공되었습니다.

건물 내 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

전체 건물 연면적은 1,992.099㎡, 건폐율 69.98%, 용적률 349.87%입니다.

주차는 기계식 주차 설비가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2018년 10월 2일 접수된 중울산농업협동조합의 근저당권 (을1)

총 등기부채권액: 255,237,700원

소멸 예정 권리: 본건의 모든 권리(소유권, 근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이상현)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2020년 9월 14일

* 확정일자: 2023년 2월 17일

* 배당신고일자: 2024년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설, 주상복합, 공원 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

본건(402호), 401호, 403호는 경계벽 없이 통합되어 '퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내풋살장'으로 현재 이용 중입니다.

이는 즉시 상업 시설로 활용 가능한 장점이 있습니다.

4.3. 유동인구 및 잠재수요

"해오름공원"과 인접해 있어 공원을 이용하는 방문객 및 지역 주민의 잠재적 수요가 있습니다.

주변 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 상업 시설을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"해오름공원"이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

5.2. 교통 및 대중교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 이용 상태

본건을 포함한 3개 호실이 통합 운영 중이므로, 향후 개별 호실 분할 또는 용도 변경 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

4층에 위치하며, 6층 건물입니다. 건물 내 엘리베이터는 있으나, 주차 공간은 기계식 주차 설비로 운영되고 있어 상가 이용객 및 직원을 고려할 때 다소 부족할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산 북구 산하동에 위치한 본 상가 물건은 "해오름공원" 인근의 쾌적한 환경과 아파트 단지를 배후로 한 안정적인 수요가 기대되는 입지입니다. 현재 3개 호실이 통합되어 풋살장으로 운영 중인 점은 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 투자에 대한 부담이 적습니다. 다만, 통합 운영 중인 현 상태에서의 향후 활용 방안, 주차 공간 확보 문제, 상가 활성화 정도 등을 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 공원 인접 및 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보.

* 활용 용이성: 3개 호실 통합 운영으로 즉시 영업 가능.

* 안정적인 권리 분석: 인수 부담 없는 권리 관계.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업 영위 가능.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 인한 자산 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 4층 상가로서, 현재 3개 호실이 통합 운영되고 있습니다. 입지적 장점과 현재 운영 상태를 고려하되, 향후 발생할 수 있는 공사 비용 및 주차 공간 제약 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 현재 임차인의 대항력이 없고 권리 관계가 깨끗한 점, 그리고 공원 인접 입지 등을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 현장 방문 및 주변 시세 조사, 업종별 예상 수익률 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 참고적으로, 감정가의 80% 수준으로 산정 시 약 161,600,000원입니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위를 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. (본 금액은 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.