나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1227 [2] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 삼각형의 토지이며, 전임.
본건(2): 부정형의 토지이며, 묵전 및 잡목, 제시외 건물이 소재하는 상태임.
본건(3): 부정형의 토지이며, 대나무가 자생하는 상태임.
본건(4): 부정형의 토지이며, 주거나지임.
본건(5): 부정형의 토지이며, 제시외 건물이 소재하는 상태임.
본건(6): 사다리형의 토지이며, 묵전 및 일부 전임.

인접 도로상태

본건(1,2,3,6): 맹지임.
본건(4): 남동측으로 세로에 접함.
본건(5): 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1,3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(2,4,5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

본건(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

본건(2) 토지는 공부상 지목 전이나 현황 묵전 및 잡목, 제시외건물이 소재하는 상태임.
본건(3) 토지는 공부상 지목 임야이나 현황 대나무가 자생하는 상태임.
본건(5) 토지는 공부상 지목 전이나 현황 제시외건물이 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

i)임대관계: 미상임.

ii)기타: 본건(1) 토지상에 일부 수로가 소재하나, 현장에서 실측 조사한 상태로 정확한 지적 경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되오니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록6.토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1227 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하북농업협동조합

감정가: 195,417,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462-1

용도: 대지

토지면적: 1415.00㎡ (약 428.16평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항: 1.일괄매각. 2.목록6.토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

1.4. 감정평가 요약

토지감정요항표 상, 본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 차량 접근은 가능하나 일반적인 교통사정은 다소 불편함.

토지는 총 6개 목록으로 구성되어 있으며, 각 필지별 현황은 다음과 같음.

본건(1): 삼각형의 토지이며, 전임.

본건(2): 부정형의 토지이며, 묵전 및 잡목, 제시외 건물이 소재하는 상태임.

본건(3): 부정형의 토지이며, 대나무가 자생하는 상태임.

본건(4): 부정형의 토지이며, 주거나지임.

본건(5): 부정형의 토지이며, 제시외 건물이 소재하는 상태임.

본건(6): 사다리형의 토지이며, 묵전 및 일부 전임.

제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부상 지목과 현황이 상이한 필지들이 있음(본건(2), (3), (5)).

본건(1,2,3,6)은 맹지이며, (4,5)는 남동측으로 세로에 접함.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건(1,3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

본건(2,4,5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역.

본건(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 일대에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 일반주택 등이 혼재된 지역임. 활천경로당이 인근에 위치하여 지역 내 주요 시설물 파악에 참고가 될 수 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성이나 전반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됨. 인접된 도로 현황상 일부 필지(본건 1,2,3,6)는 맹지에 해당되어 접근성 확보를 위한 추가적인 방안이 필요할 수 있음.

2.3. 지역 특성

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있음. 일부 필지(본건 2,4,5)는 자연취락지구에 포함되어 있어 취락의 중심지로서의 특성을 가질 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 02월 20일자 하북농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

소유권이전: 2001년 06월 25일 김상모 소유권이전, 2025년 06월 13일 김도곤 외 2명 상속 소유권이전 등기가 확인됨.

근저당권: 하북농업협동조합의 근저당권이 2건 설정되어 있음.

압류: 양산세무서장의 압류가 1건 있었음.

임의경매: 하북농업협동조합이 임의경매를 신청함.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 195,000,000원으로, 감정평가액 195,417,000원과 유사한 수준임.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 관계를 반드시 재확인해야 함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 개요 부분에 별도 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 인근에 별도의 대규모 상업 시설이나 복잡한 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됨. 지역 주민을 위한 소규모 편의시설은 존재할 수 있으나, 자세한 내용은 추가 조사가 필요함.

4.2. 잠재적 개발 가능성

자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획이나 도시계획 변경에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있음. 다만, 개발에는 관련 법규 및 규제의 영향을 받을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 활천경로당이 위치하고 있음. 울주군 두서면 지역에는 울산자드락숲과 같은 자연 휴양 시설이 있으며, 화랑체육공원 등 체육 시설도 운영 중임. 주민센터, 보건지소 등 기본적인 공공 서비스 시설은 두서면 소재지에 위치할 것으로 예상되나, 본건과의 구체적인 접근성은 확인이 필요함.

5.2. 교육 및 의료 시설

관련 정보가 구체적으로 명시되어 있지 않으나, 통상적으로 농촌 지역의 특성상 학교 및 의료 시설은 읍면 소재지로 집중되어 있을 가능성이 높음. 본건에서 이러한 시설까지의 거리는 고려해야 할 요소임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지 중 4필지(목록 1, 2, 3, 6)가 맹지에 해당되어, 해당 필지에 대한 건물 신축이나 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 통행로 확보가 필수적임.

6.2. 농지취득자격증명

목록 6번 토지는 농지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 만약 매각 결정 기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 함.

6.3. 현황과 공부의 차이 및 제시외 건물

본건 토지 중 일부는 공부상 지목과 현황이 상이하며(묵전, 잡목, 대나무 자생 등), 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있어, 낙찰 후 인도명령 대상이 될 수 있으며 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.4. 지역 환경 및 민원 발생 가능성

과거 활천리 일대에 건설폐기물 매립장 논란 및 납골당 건립 반대 움직임이 있었던 사례가 있음. 현재도 인근 미호리에 축산 일반산업단지 조성 관련 주민 반대 사례가 있어, 지역 내 혐오시설 또는 개발 관련 민원이 산재할 가능성을 배제할 수 없음. 이는 향후 부동산 가치나 개발에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

6.5. 가축사육제한구역

본건 토지 대부분이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종의 신규 설립이나 확장에 제약이 따름.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 울주군 두서면 활천리 토지(사건번호 2025타경1227 (2))는 방대한 면적의 토지를 감정가 수준으로 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 소재, 공부상 지목과 현황 불일치 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 크므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 과거 지역 내 혐오시설 관련 민원 발생 사례 등을 고려할 때, 향후 개발이나 이용 시 지역 주민과의 관계 및 민원 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광대한 토지 확보 기회

1,415㎡(약 428평)의 넓은 토지를 감정가 수준에서 취득할 수 있다는 점은 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 주요 포인트입니다.

8.2. 자연녹지 및 자연취락지구 지정

도시지역 내 자연녹지지역과 자연취락지구가 혼합되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 도시계획 변경 시 용도 변경이나 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8.3. 영농여건불리농지(일부)

목록 6번 토지는 영농여건불리농지에 해당되나, 이는 농업 외의 다른 용도로의 전환 가능성을 시사할 수도 있습니다. 다만, 농지법 등 관련 규정 준수가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 195,417,000원을 기준으로, 제시된 위험 요소 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물, 주변 지역의 민원 발생 이력 등을 감안할 때, 입찰 참여자들의 신중한 접근이 예상됩니다.

따라서, 투자자별 위험 감수 수준에 따라 다르겠으나, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위: 약 156,000,000원 (감정가 80%)

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 175,000,000원 ~ 195,000,000원 (감정가 90% ~ 100%)

상기 금액은 현재 시장 상황 및 경매 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있는 예측치이며, 최종 입찰 결정은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 진행하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1227 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하북농업협동조합

감정가: 195,417,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462-1

용도: 대지

토지면적: 1415.00㎡ (약 428.16평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항: 1.일괄매각. 2.목록6.토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

1.4. 감정평가 요약

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 '활천경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 차량 접근은 가능하나 일반적인 교통사정은 다소 불편함.

토지는 총 6개 목록으로 구성되어 있으며, 각 필지별 현황은 다음과 같음.

본건(1): 삼각형의 토지이며, 전임.

본건(2): 부정형의 토지이며, 묵전 및 잡목, 제시외 건물이 소재하는 상태임.

본건(3): 부정형의 토지이며, 대나무가 자생하는 상태임.

본건(4): 부정형의 토지이며, 주거나지임.

본건(5): 부정형의 토지이며, 제시외 건물이 소재하는 상태임.

본건(6): 사다리형의 토지이며, 묵전 및 일부 전임.

제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부상 지목과 현황이 상이한 필지들이 있음(본건(2), (3), (5)).

본건(1,2,3,6)은 맹지이며, (4,5)는 남동측으로 세로에 접함.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건(1,3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

본건(2,4,5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역.

본건(6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 일대에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 일반주택 등이 혼재된 지역임. 활천경로당이 인근에 위치하고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성이나 전반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됨. 인접된 도로 현황상 일부 필지(본건 1,2,3,6)는 맹지에 해당되어 접근성 확보를 위한 추가적인 방안이 필요할 수 있음.

2.3. 지역 특성

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있음. 일부 필지(본건 2,4,5)는 자연취락지구에 포함되어 있어 취락의 중심지로서의 특성을 가질 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 02월 20일자 하북농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

소유권이전: 2001년 06월 25일 김상모 소유권이전, 2025년 06월 13일 김도곤 외 2명 상속 소유권이전 등기가 확인됨.

근저당권: 하북농업협동조합의 근저당권이 2건 설정되어 있음.

압류: 양산세무서장의 압류가 1건 있었음.

임의경매: 하북농업협동조합이 임의경매를 신청함.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 195,000,000원으로, 감정평가액 195,417,000원과 유사한 수준임.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 관계를 반드시 재확인해야 함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 언급되지 않았으며, 지상권 개요 부분에 별도 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 인근에 별도의 대규모 상업 시설이나 복잡한 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됨. 지역 주민을 위한 소규모 편의시설은 존재할 수 있음.

4.2. 잠재적 개발 가능성

자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획이나 도시계획 변경에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있음. 다만, 개발에는 관련 법규 및 규제의 영향을 받을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 활천경로당이 위치하고 있음. 울주군 두서면 지역에는 울산자드락숲과 같은 자연 휴양 시설이 있으며, 화랑체육공원 등 체육 시설도 운영 중임. 주민센터, 보건지소 등 기본적인 공공 서비스 시설은 두서면 소재지에 위치할 것으로 예상되나, 본건과의 구체적인 접근성은 확인이 필요함.

5.2. 교육 및 의료 시설

관련 정보가 구체적으로 명시되어 있지 않으나, 통상적으로 농촌 지역의 특성상 학교 및 의료 시설은 읍면 소재지로 집중되어 있을 가능성이 높음. 본건에서 이러한 시설까지의 거리는 고려해야 할 요소임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지 중 4필지(목록 1, 2, 3, 6)가 맹지에 해당되어, 해당 필지에 대한 건물 신축이나 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 별도의 통행로 확보가 필수적임.

6.2. 농지취득자격증명

목록 6번 토지는 농지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 만약 매각 결정 기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 함.

6.3. 현황과 공부의 차이 및 제시외 건물

본건 토지 중 일부는 공부상 지목과 현황이 상이하며(묵전, 잡목, 대나무 자생 등), 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있어, 낙찰 후 인도명령 대상이 될 수 있으며 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.4. 지역 환경 및 민원 발생 가능성

과거 활천리 일대에 건설폐기물 매립장 논란 및 납골당 건립 반대 움직임이 있었던 사례가 있음. 현재도 인근 미호리에 축산 일반산업단지 조성 관련 주민 반대 사례가 있어, 지역 내 혐오시설 또는 개발 관련 민원이 산재할 가능성을 배제할 수 없음. 이는 향후 부동산 가치나 개발에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

6.5. 가축사육제한구역

본건 토지 대부분이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종의 신규 설립이나 확장에 제약이 따름.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 울주군 두서면 활천리 토지(사건번호 2025타경1227 (2))는 방대한 면적의 토지를 감정가 수준으로 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 소재, 공부상 지목과 현황 불일치 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 크므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 과거 지역 내 혐오시설 관련 민원 발생 사례 등을 고려할 때, 향후 개발이나 이용 시 지역 주민과의 관계 및 민원 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광대한 토지 확보 기회

1,415㎡(약 428평)의 넓은 토지를 감정가 수준에서 취득할 수 있다는 점은 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 주요 포인트입니다.

8.2. 자연녹지 및 자연취락지구 지정

도시지역 내 자연녹지지역과 자연취락지구가 혼합되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 도시계획 변경 시 용도 변경이나 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8.3. 영농여건불리농지(일부)

목록 6번 토지는 영농여건불리농지에 해당되나, 이는 농업 외의 다른 용도로의 전환 가능성을 시사할 수도 있습니다. 다만, 농지법 등 관련 규정 준수가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 195,417,000원을 기준으로, 제시된 위험 요소 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물, 주변 지역의 민원 발생 이력 등을 감안할 때, 입찰 참여자들의 신중한 접근이 예상됩니다.

따라서, 투자자별 위험 감수 수준에 따라 다르겠으나, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위: 약 156,000,000원 (감정가 80%)

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 175,000,000원 ~ 195,000,000원 (감정가 90% ~ 100%)

상기 금액은 현재 시장 상황 및 경매 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있는 예측치이며, 최종 입찰 결정은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.