나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1232 [2] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1018-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 ""은하마을회관"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 농경지 및 자연취락지대로, 제반 환경 보통정도임

교통상황

농경지로서의 통작사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형이며, 전(조경수 식재)으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 세로가 농로 ,북서측으로 세로불 농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2) 도시지역,생산녹지지역,
가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 제한거리 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>,공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 수목(소나무 등 약 500주)이 소재하여 이를 평가에 포함하였으며, 제시외 수목의 정확한 위치 확인 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

공부상 지목이 답이나 현황 조경수 식재된 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 제시외 수목 포함
2. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1232 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1018-1

매각대상: 토지매각

1.2. 토지 정보

용도: 답 (현황: 조경수 식재된 전)

토지면적: 2734.00㎡ (약 827.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 현황

감정가: 395,286,000원

채권 총액: 588,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

채권자: 동OOOOOOOO (동부산농업협동조합)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경 및 지역 특성

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 ""은하마을회관"" 남측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 농경지 및 자연취락지대로 형성되어 있어, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통 및 접근성

농경지로서의 통작(출퇴근, 영농활동) 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남동측으로는 세로가 농로, 북서측으로는 비포장 농로가 개설되어 있어 접근 가능합니다.

1.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역(1호)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 28일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당 (을1)입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인과 관련된 추가적인 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연취락지대의 특성을 가지므로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 차이가 있습니다.

주변 개발 현황 및 토지이용계획상 생산녹지지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시에는 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

인근에 대규모 공장(주식회사 지금)이 소재하고 있어, 지역 산업 활동과 관련된 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 도시 지역의 편의시설과는 거리가 있습니다.

인근에는 웅촌 문화복지센터와 같은 공공시설이 존재하여 지역 주민들을 위한 편의를 제공하고 있습니다.

또한, 노인 복지 시설인 따뜻한 집이 소재하여 고령층을 위한 사회복지 서비스가 제공되고 있습니다.

주변 지역에서 물놀이장, 파크골프장 등 생활 편의 시설 조성 시 주민 반발 사례가 보고된 바 있어, 지역 주민들의 환경 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

소각 시설 등 환경 관련 주요 시설은 해당 물건지에서 상당 거리가 떨어져 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매수인은 매각결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 자격 요건을 사전에 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

1.5. 2.제시외 수목

물건 현황에 제시외 수목(소나무 등 약 500주)이 포함되어 평가되었습니다.

수목의 정확한 위치 확인 등을 위해서는 측량이 필요할 수 있으며, 향후 매수인은 이에 대한 관리를 고려해야 합니다.

1.5. 3.공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 조경수가 식재된 '전'으로 이용 중입니다.

이는 토지 이용 현황에 따른 것으로, 부동산 등기부상의 지목과 실제 이용 현황이 다르다는 점을 인지해야 합니다.

1.5. 4.토지 이용 규제

생산녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여, 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 농경지 토지로, 감정가는 3억 9천5백여만원입니다.

권리 분석상으로는 특별히 인수할 권리가 없어 비교적 깨끗한 편이나, 농지취득자격증명이 필수적이며 미제출 시 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

토지의 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 조경수가 식재되어 있으며, 제시외 수목이 평가에 포함된 점을 고려해야 합니다.

도시지역 내 생산녹지, 농업진흥구역 등에 속해 있어 토지 이용에 대한 규제가 존재합니다.

인근에 농로가 있어 영농활동을 위한 접근은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 395,286,000원

* 토지 면적 2,734㎡ (약 827.2평)

* 울산광역시 울주군 웅촌면의 생산녹지, 농업진흥구역 내 토지

* 농로 접근성을 갖춘 토지

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 395,286,000원을 기준으로, 입찰 참여자의 자금 계획, 농지취득자격증명 확보 여부, 향후 토지 이용 계획, 수목 처리 문제, 주변 시세 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 미확보 시 보증금 몰수라는 큰 위험이 따르므로, 이에 대한 확실한 준비가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.