나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [14] 경상북도 구미시 황상동 412 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (14)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 33,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.1113㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.28평)

건물지분: 27.39㎡ (약 8.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다. 본건은 통칭 "쇼파드" 건물 내에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 환경

주변은 주거 및 업무용으로 이용되고 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 396,000,000원입니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑3 소유권 이전, 갑4 가압류, 갑5 임의경매 등)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 요약 정보에 "임대관계: 미상입니다."라고 기재되어 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적 및 유형의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* "월성빌라2" (연립, 1995년 건축, 전용면적 58.29㎡)는 2024년 9월 24일에 48,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 832,000원)

* "태성봉황빌C" (다세대, 2003년 건축, 전용면적 76.39㎡)는 2024년 10월 30일에 86,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,125,000원)

본건(건물면적 27.39㎡)의 건물면적당 시세는 주변 유사 물건의 거래가격을 고려할 때 약 22,780,000원 ~ 30,800,000원 범위로 추정됩니다.

4.2. 건물 정보

본건은 "쇼파드"라는 통칭으로 불리는 집합건물 내 4층 405호입니다. 건물 사용승인일은 2005년 3월 17일로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트 스라브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 단위 세대입니다.

외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

5.2. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비 및 개별 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 상태

집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 중복병합사건 및 공동담보

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권 관계가 얽혀 있을 수 있으므로 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 건축 연도

주변 비교 물건들의 건축 연도가 1995년~2003년인 점을 고려할 때, 본건 건물(2005년 사용승인)은 비교적 신축에 해당하지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 다세대주택으로, 총 5층 건물 중 4층에 위치한 소형 주택입니다. 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 법적인 리스크는 크지 않은 것으로 판단됩니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 보이나, 작은 면적(약 8.28평)이라는 점을 감안해야 합니다. 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 제한 사항이 있으나, 소규모 공동주택지대라는 입지 특성을 고려할 때 실거주 목적 또는 소형 투자용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 인수가 예상됩니다.

* 소형 주택: 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 소액 투자에 적합한 면적입니다.

* 구미시 주거지 내 위치: 구미시의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 33,000,000원입니다.

주변 유사 다세대 주택의 최근 매매가격을 평당 약 1,125,000원으로 적용 시, 본건(27.39㎡)의 적정 시가는 약 30,800,000원으로 추정됩니다.

따라서, 주변 시세 및 건물 상태, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 25,000,000원에서 30,000,000원 사이 에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.