나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [12] 경상북도 구미시 황상동 412 4층406호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (12)

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 4층406호 (신주소: 경상북도 구미시 수출대로25길 23)

용도: 다세대주택

감정가: 30,000,000원

토지면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.0643㎡ (약 4.25평)

건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.91㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 건물 정보

본건 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로, 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창이며, 위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다. 집합건물로 등기된 다가구주택이며, 건축물대장상 본 건물은 2005년 5월 10일 사용승인되었고, 총 연면적은 723.37㎡, 대지면적은 340㎡입니다. 건물 주용도는 단독주택이나, 제2종근린생활시설로도 이용 가능한 복합 용도입니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 부정형 토지로 인접지와 등고 평탄하며, "주거 및 업무용 구분건물 건부지"로 이용 중입니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권은 주식회사뮤콤(2005.03.28 보존)에서 길병철(2022.01.28 이전)을 거쳐 현재 하경락(2022.06.17 이전)에게 이전된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리인 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권(2022.01.28, 396,000,000원)을 포함한 모든 등기된 권리(가압류, 임의경매, 근저당권부채권질권설정 등)는 '말소' 처리되어 있습니다.

물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없음으로, 경매 절차를 통해 모든 등기상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

월성빌라2(1995년식, 58.29㎡)는 2024년 9월 4,850만원에 거래되었습니다.

태성봉황빌C(2003년식, 76.39㎡)는 2024년 10월 8,600만원에 거래되었습니다.

본건 물건의 면적(23.91㎡)은 위 사례들에 비해 소형에 해당합니다.

4.2. 지역 분석

황상동은 구미시 내 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 혼재되어 있습니다. 수출대로 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심인 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 소규모 공동주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근 시내버스승강장 및 주요 도로 접근성이 좋아 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 '말소' 처리되어 있어 권리상 문제는 없어 보이나, 강제경매로 진행되는 점과 임대 관계가 미상인 점을 미루어 볼 때, 실제 점유자(임차인 등)의 존재 여부 및 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다. 건물 자체의 노후화 또는 관리 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 소재합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나 모두 말소된 상태이며, 현재 채권자 박OO의 강제경매로 진행 중입니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하나, 인수되는 권리가 없어 권리 분석상으로는 비교적 명확한 물건입니다. 주변 시세를 고려할 때, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 책정되어 있어 투자 가치를 신중히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전국적인 경매 시장에서 비교적 저렴한 감정가로 접근 가능합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 모든 권리가 말소되어 명확한 권리 관계 하에 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 30,000,000원이며, 건물 면적은 23.91㎡ (약 7.23평)입니다. 주변 유사 면적의 소형 주택 거래 사례가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준인 30,000,000원에서 약 10% 범위 내에서 상향 조정하여 30,000,000원에서 33,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.