나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [9] 경상북도 구미시 황상동 412 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 구미시 황상동 412번지 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 김천지원 2024타경2189 (9)이며, 감정가는 28,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 박OO입니다.

토지 면적은 12.91㎡(약 3.90평)이며, 건물 면적은 21.94㎡(약 6.64평)입니다.

특이사항으로는 중복병합사건 및 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등이 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

토지는 부정형으로 인접지와 등고 평탄하며, 주거 및 업무용 구분건물 건부지로 이용 중입니다.

본건은 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권(을1, 396,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 모든 권리가 말소 기준 권리에 의해 소멸되거나, 본건 경매로 인해 소멸될 예정으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 김가현 (김 )

보증금: 2,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2022년 6월 20일

배당신고일자: 2025년 7월 3일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 (김가현)은 대항력이 없으며, 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원으로 확인됩니다. 배당신고를 하였으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본건은 통칭 "쇼파드"이며, 집합건물로 등기된 다가구주택입니다. (건축물표제부상으로는 단독주택, 제2종근린생활시설로도 기재되어 있으나, 실제 단위세대는 주거용으로 이용 중입니다.)

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 월성빌라2(황상동 199-15, 1995년식, 연립, 58.29㎡): 2024년 9월 4,850만원에 매매되었습니다. (평당 약 275만원)

* 태성봉황빌C(황상동 408-8, 2003년식, 다세대, 76.39㎡): 2024년 10월 8,600만원에 매매되었습니다. (평당 약 371만원)

본건은 면적이 21.94㎡(약 6.64평)으로, 비교 사례보다 면적이 작습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 4층 405호 단위세대로, 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장 타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변은 소규모 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 리모델링 등 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차상의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다 (다만, 권리분석상 인수는 없는 것으로 보입니다).

* 건축물대장상 용도와 등기부상 용도, 그리고 실제 이용 용도 간에 차이가 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 황상동에 위치한 소형 다세대주택으로, 소규모 공동주택 단지 내에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 여건은 무난한 편이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 추가적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만 역사문화환경보존지역이라는 점은 향후 활용에 있어 고려해야 할 요소입니다. 2005년 사용승인된 건물이며, 단위 면적이 작다는 특징이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 작은 면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자용으로 접근 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성 또는 규제 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 28,000,000원입니다.

최근 인근 실거래가 자료에 따르면,

* 58.29㎡ 면적의 1995년식 연립주택이 2024년 9월 4,850만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 83.2만원)

* 76.39㎡ 면적의 2003년식 다세대주택이 2024년 10월 8,600만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 112.5만원)

본건은 21.94㎡의 소형 면적으로, 최근 거래 사례의 단위 면적당 가격을 적용하면 약 1,825만원에서 2,470만원 사이의 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가는 28,000,000원으로, 단위 면적당 약 127.6만원으로 계산되어 최근 실거래가 시세보다는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

소형 면적의 경우 단가가 높게 형성될 수 있으나, 비교 사례의 시세와 감정가의 괴리를 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 26,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.