나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [6] 경상북도 구미시 황상동 412 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (6)

물건종별: 근린상가 (집합건물)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 34,000,000원

매각방식: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412, 3층 303호 (신주소: 경상북도 구미시 수출대로25길 23 (황상동))

건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

토지 지분면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

총 토지 면적 (대지권): 340㎡ (약 102.85평)

건물 층수: 5층 건물 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

사용승인일: 2005년 03월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치하며, "황상동현대아파트" 북서측 인근 지역입니다. 주거 지역에 인접해 있으며, 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 수출대로 등 주요 도로와 인접하여 교통망이 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측 약 8미터, 남측 약 6미터, 서측 및 북측 약 3미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 01월 28일자 에스제이와이자산관리대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 401,698,057원입니다. (이 중 상당수 권리가 말소 예정 또는 완료된 것으로 보입니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 파악된 임차인 정보는 없습니다.

3.5. 등기부 요약

* 2005.03.28 : 주식회사뮤콤 소유권보존

* 2022.01.28 : 길병철 소유권이전

* 2022.01.28 : 에스제이와이자산관리대부주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 2022.06.17 : 하경락 소유권이전

* 2024.12.23 : 경북 가압류 (대구지방법원 2024카단6100) - 해당 정보는 말소로 표기되어 있으나, 본건 강제경매와 관련될 수 있습니다.

* 2025.04.22 : 아양새마을금고 임의경매 (2025타경10988) - 해당 정보는 말소로 표기되어 있으나, 이전 경매 절차 관련 가능성 있습니다.

* 2025.12.30 : 김주헌 (1번 근저당권부 채권질권) - 말소

* 2025.12.30 : 케이피아이이엔지주식회사 (1번 근저당권부 채권질권) - 말소

(주의: 2025년 날짜의 권리들은 제공된 정보에 '말소'로 표기되어 있어, 현재 시점에서의 실제 효력 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건이 위치한 지역은 소규모 공동주택지대와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 업종 적합성

제2종근린생활시설로서, 지역 특성상 소매점, 음식점, 사무실, 학원 등 다양한 업종이 입점 가능합니다. 다만, 주변 지역의 상권 규모 및 소비력 등을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

4.3. 경쟁 분석

인근 황상동현대아파트 단지 내 상가 및 주변 상권의 경쟁 현황을 파악해야 합니다. 유사 업종의 임대료 수준 및 공실률 조사 필요.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지 및 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 마트, 병원, 은행 등은 주변 탐문을 통해 확인 필요).

5.2. 교육시설

상대보호구역 내 위치하므로, 교육 관련 시설 입점 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (주: 구미 황상동 고분군 역사문화환경보존지역에 해당됨 - 문화재 보호 관련 제한사항 존재)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 현재 파악된 임차인 정보가 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 점유자나 유치권 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어, 건축 행위나 개발 시 문화재청 등 관련 기관의 엄격한 심의 및 허가가 필요할 수 있습니다.

* 복합 용도: 건축물대장상 '단독주택'과 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다를 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복병합사건, 공동담보: 여러 채권이 얽혀 있는 복합적인 경매 절차이므로, 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 제2종근린생활시설 용도의 구분건물입니다. 교통은 양호한 편이며, 주거 지역 인접으로 기본적인 수요층 확보가 가능합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 일부 권리의 '말소' 표기에 대한 추가 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 제한 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 임차인 정보가 미상이고 보증금 합계가 0원이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 여부 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 감정가는 34,000,000원으로 낮은 편이나, 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 3,400만원이라는 비교적 낮은 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 입지: 황상동 택지지구 및 아파트 단지와 인접하여 잠재적 수요층 확보가 가능합니다.

* 잠재력: 역사문화환경보존지역이라는 제약이 있지만, 이러한 규제 완화 또는 특정 목적의 활용 시 가치 상승 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (예: 문화재 인근 특화 상점 등)

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄매각되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 34,000,000원입니다.

현재 제공된 정보상 임차인이 없어 인수 보증금이 없는 것으로 보입니다.

다만, 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 제한, 중복병합사건의 복잡성, 실제 현황 조사 필요성 등을 고려해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향, 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 하여 보수적으로 접근할 경우, 2,800만원 ~ 3,200만원 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.