나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [15] 경상북도 구미시 황상동 412 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (15)

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 5층503호

건물명칭 (통칭): 쇼파드 4층 405호 (감정평가서 상 표기) / 5층 503호 (본건 소재지) - 실제 현황 확인 필요

용도: 다세대주택 (집합건물로 등기된 다가구주택)

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.01㎡ (약 6.96평)

토지지분: 23.011㎡ (약 6.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.12㎡ (약 11.82평)

건물지분: 39.12㎡ (약 11.82평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 총면적 (제시외 포함 시): 39.12㎡ + 19.50㎡ = 58.62㎡ (약 17.72평)

1.3. 법적 사항

감정가: 53,510,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치하며, "황상동현대아파트" 북서측 인근에 자리합니다. 주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대로, 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 주요 도로인 수출대로가 있어 대중교통 이용 및 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 해당 호실은 5층 503호입니다. (감정평가서 상 4층 405호 표기. 실제 층수 및 호실 확인 필수.)

외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

위생 설비, 급배수 설비 및 개별 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 부정형 형상으로 인접지와 등고 평탄하며, 주거 및 업무용 구분건물의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-17

확정일자: 무

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 임차인은 전입일자는 있으나 확정일자가 없어 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준 권리는 2022년 1월 28일 접수된 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권 (금396,000,000원) 입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차로 인해 말소기준 권리 이후의 모든 권리(소유권 이전, 가압류, 임의경매, 채권질권 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리 분석

말소기준 권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 황상동 일대는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 소규모 공동주택 단지와 주택들이 밀집해 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 주거 편의성

주변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활에 필요한 편의 시설 접근성이 양호합니다. 개별난방 방식과 도시가스 설비를 갖추고 있어 난방 및 취사에 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/이용 제한 사항

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어 향후 건축, 증개축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 복합 권리 관계

본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 이는 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있으므로 권리 분석에 더욱 주의를 기울여야 합니다. (다만, 현재 등기부 상 말소기준 권리 이후 권리들은 소멸 예정입니다.)

5.3. 기타 확인 사항

감정평가서 상의 건물 호실(4층 405호)과 본건의 등기부상 소재지(5층 503호) 간에 차이가 존재하므로, 현장 방문 시 정확한 위치 및 상태 확인이 반드시 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 구미시 황상동에 위치한 다세대주택으로, 소규모 공동주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 비교적 명확하나, 토지 이용 계획상의 제한 사항과 중복병합사건이라는 특이사항은 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 판단되므로, 신중한 접근이 요구됩니다. 주변에 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았으나, 토지 이용 계획 상의 여러 제한 사항은 향후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

* 소규모 공동주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 제시외 건물 면적이 포함되어 있어 실질적인 이용 면적이 감정가보다 클 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 53,510,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 태성봉황빌C(76.39㎡)가 86,000,000원에 거래된 사례(약 112.6만원/㎡)를 바탕으로 본건의 전용면적(39.12㎡)을 환산하면 약 44,000,000원 수준의 가치로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 45,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 실제 경매 진행 시 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.