나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [7] 경상북도 구미시 황상동 412 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2024타경2189 (7)

* 소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 3층305호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 41,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지 면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

* 건물 면적: 33.71㎡ (약 10.20평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)입니다.

3. 권리분석

* 채권자: 박OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음으로 인한 인수 보증금 없음)

* 말소기준권리: 에스제이와이자산관리대부주식회사 근저당권 (2022-01-28)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 소규모 공동주택지대에 위치합니다.

* 주변 매매 사례:

* 월성빌라2 (연립, 1995년 건축): 58.29㎡, 2024년 9월 24일 매매 48,500,000원. (평당 약 832,000원)

* 태성봉황빌C (다세대, 2003년 건축): 76.39㎡, 2024년 10월 30일 매매 86,000,000원. (평당 약 1,130,000원)

* 시세 분석: 본건(33.71㎡, 약 10.20평)은 위 비교사례들에 비해 면적이 작습니다. 유사 연식의 월성빌라2(58.29㎡) 시세(48,500,000원)를 면적 기준으로 환산 시 약 28,000,000원 수준으로 추정됩니다. 태성봉황빌C(76.39㎡)의 평당 가격을 적용 시 약 38,000,000원 수준입니다. 본건 감정가는 41,000,000원으로, 비교사례 기반 시세와 감정가 사이에 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호 단위세대로, 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 본건은 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군) 내에 위치합니다. 별도로 확인된 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 및 등기사항 불일치 가능성: 건축물대장상 주용도가 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 및 감정평가서 상 용도는 '다세대주택', '다가구주택'으로 파악됩니다. 복합 용도 또는 건축물대장과의 차이로 인한 행정상 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 역사문화환경보존지역: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 본건은 중복병합사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 41,000,000원이며, 면적은 33.71㎡(약 10.20평)입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 입지 조건은 소규모 공동주택지대로서 기본적인 교통 및 편의시설 접근이 가능합니다. 다만, 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성 및 역사문화환경보존지역 지정은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 41,000,000원의 감정가로 신규 투자를 고려하기에 부담이 적습니다.

* 권리관계 소멸: 모든 이해관계인의 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 소형 면적: 10평 내외의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 임대 수요 가능성: 소규모 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 41,000,000원입니다. 주변 실거래가 및 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적을 고려할 때, 예상 시세는 약 28,000,000원에서 38,000,000원 수준으로 분석됩니다.

그러나 경매 물건의 특성상, 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 요소를 감안하여, 인수 보증금이 없는 점을 고려한 본건의 예상 입찰가는 38,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 예상 입찰가는 실제 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.