나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [13] 경상북도 구미시 황상동 412 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 김천지원 2024타경2189 (13)

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412, 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지 면적: 32.73㎡ (약 9.9평)

건물 면적: 55.65㎡ (약 16.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

준공 연도: 2005년 (사용승인일 2005-03-17 기준)

주요 특징: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 주요 도로인 수출대로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 이용: 본건 토지는 부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, "주거 및 업무용 구분건물 건부지"로 이용되고 있습니다.

도로 접근성: 본건은 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권(채권최고액 396,000,000원)입니다.

소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 근저당권부채권질권설정 등의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 대상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임차인: 신

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-23

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리 설정일자보다 늦어 대항력이 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상되어 인수할 보증금은 없습니다.)

등기부 요약: 전체 등기부채권 총액은 501,698,057원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 황상동 일대는 소규모 공동주택 밀집지역으로, 인근에 상업시설보다는 주거시설이 주로 분포하고 있습니다.

주변에 시내버스 승강장과 주요 도로가 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

상권의 활성화 정도는 제한적일 수 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 등은 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 다세대주택으로, 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

편의 시설: 주변 교통망을 통해 구미시 시내의 편의시설 이용이 가능합니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 지도상에서 확인된 본건 주변으로 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 행위 시 규제를 받을 수 있습니다.

건축 연도: 건물 준공 연도가 2005년으로, 비교적 오래된 건물에 해당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

복합 경매 사건: 중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 만큼, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 인수되는 권리가 없어 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

건물 용도 혼재 가능성: 건축물대장상 '단독주택, 제2종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 현황은 구분건물(다세대주택)로 이용 중인 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 황상동에 소재한 다세대주택으로, 일반적인 주거지 내에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이며, 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없습니다. 감정가는 71,000,000원입니다. 토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있으나, 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치는 유지될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

구미시 황상동 지역: 지역 내에서 주거용 부동산 수요가 꾸준히 존재할 수 있는 지역입니다.

신축 대비 가격 경쟁력: 주변 유사 면적의 신축 건물 대비 상대적으로 저렴한 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석해 보면, 2003년식 76.39㎡ 다세대주택이 86,000,000원(㎡당 약 112,570원)에 거래되었습니다. 본건(55.65㎡, 2005년식)의 경우, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 이보다 낮은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 대비 약 95% 수준인 67,500,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 67,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.