나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [5] 경상북도 구미시 황상동 412 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (5)

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 3층302호 (본건은 건물 내 (통칭)쇼파드 제4층 제405호 구분건물)

용도: 다세대주택 (집합건물)

감정가: 43,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.8288㎡ (약 6.00평)

건물면적: 33.71㎡ (약 10.20평)

건물지분: 33.71㎡ (약 10.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표 (작성일: 2026-06-09)

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치한 "(통칭)쇼파드" 건물 내 제4층 제405호 구분건물입니다.

부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등이 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호 단위세대로, 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 부정형으로 인접지와 등고 평탄하며, "주거 및 업무용 구분건물 건부지"로 이용되고 있습니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 28일자 에스제이와이자산관리대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국승강기안전공단

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 해당 임차인의 전세권(을2)은 말소 예정으로, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 451,698,057원

4. 상권분석

본건이 위치한 경상북도 구미시 황상동 지역은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 소규모 공동주택 단지입니다.

건물 자체적으로는 주거 및 일부 업무용으로 활용될 수 있는 구조를 갖추고 있으며, 주변은 주거 밀집 지역입니다.

건물 남측 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 원활한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 목적에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 총 5층 건물 중 4층에 위치한 전용면적 약 33.71㎡(약 10.20평) 규모의 주거 공간입니다.

개별난방 방식의 도시가스 보일러가 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

건물 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되어 있으며, 내외부 관리가 이루어진 것으로 보입니다.

주변에 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 "역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)"으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 문화재 관련 규제 및 심의 절차가 필요할 수 있으며, 이는 개발 또는 리모델링에 제약 요인이 될 수 있습니다.

또한, "가축사육제한구역(절대제한구역)" 및 "상대보호구역"으로 지정되어 있어, 해당 토지의 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

부동산 주변에서 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 소규모 다세대주택(구분건물)으로, 비교적 낮은 감정가를 형성하고 있습니다.

권리관계가 매우 명확하여 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금도 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

소액으로 경북 구미시 지역의 부동산에 투자할 수 있는 기회이며, 주거용으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 위험이 매우 적습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가 자금 부담이 없습니다.

소액 투자가 가능하여 진입 장벽이 낮습니다.

주거용 부동산으로서 기본적인 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들을 고려했을 때, 본건 감정가 43,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 거래된 인근 다세대주택의 경우, 전용면적 58.29㎡(약 17.63평)의 월성빌라2가 2024년 9월 48,500,000원에 거래되었으며, 전용면적 76.39㎡(약 23.09평)의 태성봉황빌C가 2024년 10월 86,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 33.71㎡(약 10.20평) 규모로, 이러한 사례들을 면적당 가격으로 환산 시 예상 시세는 약 28,000,000원 ~ 38,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 권리상 인수사항이 없고 소액으로 투자 가능한 경매 물건이라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 가능합니다.

감정가를 기준으로 하되, 보수적인 접근과 시장 시세를 종합적으로 고려하여 39,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 90.7% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.