나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [11] 경상북도 구미시 황상동 412 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (11)

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 33,000,000원

토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.1113㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.39㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호 단위세대입니다.

외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

본 건물의 건축물 표제부 정보에 따르면, 주용도는 단독주택이나 기타 용도로 제2종근린생활시설도 포함되어 있습니다. 사용승인일은 2005년 3월 17일입니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.

토지는 부정형이며 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있습니다. 특히, 구미 황상동 고분군은 삼국시대의 중요한 고분군으로 사적 제470호로 지정되어 있으며, 주변 지역에 대한 역사문화환경보존지역 지정으로 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 황상동 지역은 주거 밀집 지역으로, "황상동현대아파트"와 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

가까운 거리에 시내버스승강장과 주요 도로인 수출대로가 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

인접 도로망은 동측 8m, 남측 6m, 서측 및 북측 3m의 폭을 가진 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 지역 지구

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 외에 일부 근린생활시설 등의 입지가 가능합니다.

하지만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 그리고 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어서 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권(을1, 396,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

총 등기부채권액은 401,698,057원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 "황상동현대아파트"가 있는 점으로 미루어 보아 지역 주민들의 생활권역으로 보입니다.

건축물 표제부상 "제2종근린생활시설" 용도가 포함된 점은 소규모 상업 활동의 가능성을 시사합니다.

인근 지역의 최근 매매 사례를 보면, 2024년 9월 5,829㎡ 면적의 연립주택이 4,850만원에 거래되었고, 2024년 10월 7,639㎡ 면적의 다세대주택이 8,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 부동산 시장 현황을 파악하는 데 참고가 됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

본건은 주거 지역 내 위치하며, 주변에 편의시설 및 주거단지가 발달해 있어 기본적인 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

다만, 소규모 공동주택지대라는 점과 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있다는 점은 상권 확장에 있어 일부 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남측 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다세대주택 및 단독주택이 분포하고 있어 기본적인 주거 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 건물 자체의 연식이 약 20년가량 되어 유지보수 상태에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

인근에 구미 황상동 고분군이 있어 역사문화적인 환경을 누릴 수 있으나, 이는 동시에 개발 제한 요인이기도 합니다.

주변 부동산 시장의 최근 거래 사례를 보면, 2024년 9월 58.29㎡ 면적의 연립주택이 4,850만원에, 2024년 10월 76.39㎡ 면적의 다세대주택이 8,600만원에 거래된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 경매 사건

본건은 중복병합사건으로, 관련 사건들이 복합적으로 진행되고 있어 경매 진행 과정 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 공동 담보

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 경매에 포함되거나, 채권 회수에 따라 추가적인 법적 변동이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 또는 대수선 시 문화재청 등 관련 기관의 협의 및 허가가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2005년으로, 약 20년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 환경 관련 이슈 (지역적 측면)

구미시 전반적으로 쓰레기 소각장 및 매립장 운영 관련 주민 민원 및 환경 문제 이슈가 간헐적으로 발생하고 있는 것으로 파악됩니다. 해당 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 지역 환경에 대한 잠재적 우려 사항으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 무난한 교통 환경과 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 감정가는 3,300만원으로, 소형 평형이라는 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리 관계가 명확하며, 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 있으며, 중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점에서 추가적인 확인이 요구됩니다. 또한, 건물의 노후화 및 지역 내 잠재적인 환경 이슈 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형으로 비교적 낮은 가격대로 접근 가능

* 낙찰 시 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 주거 수요 기대 가능

* 황상동 고분군 인근으로 역사 문화적 가치 보유

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적 대비 본 건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 거래된 사례들을 평당 가격으로 환산 시, 본 건의 감정가(약 398만원/평)가 비교 대상(약 276만원/평 ~ 372만원/평)보다 높은 편입니다.

이는 본 건의 감정가가 시장 최고가 수준으로 평가되었거나, 비교 대상 물건들의 거래 가격이 상대적으로 낮게 형성되었을 가능성을 시사합니다.

본건의 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 약간 상향된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 35,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.