나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [10] 경상북도 구미시 황상동 412 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건 상세

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412, 4층 402호 (통칭: 쇼파드)

용도: 다세대주택 (집합건물)

감정가: 43,000,000 원

토지 면적: 19.83㎡ (약 6평)

토지 지분: 19.8288㎡ (약 6평)

건물 면적: 33.71㎡ (약 10평)

건물 지분: 33.71㎡ (약 10평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 402호 (감정평가서 요약에서는 405호로 언급되기도 함)

사용승인일: 2005년 3월 17일

1.3. 감정평가 요약

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.

건물의 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

위생, 급배수 및 개별 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지는 부정형 토지로 인접지와 등고 평탄하며, "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동에 위치하며, "황상동현대아파트" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 소규모 공동주택 위주로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량을 이용한 출입이 용이합니다.

인근에 시내버스승강장과 주요 도로인 수출대로 등이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

폭 8미터에서 10미터 사이의 소로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 1월 28일 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권 (396,000,000원)

본 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권 변동은 주식회사뮤콤(보존) → 길병철(이전) → 하경락(이전) 순으로 이루어졌습니다.

본건에 설정된 권리로는 주택임차권(박지훈, 50,000,000원, 말소 예정), 가압류(경북, 5,698,057원, 말소 예정), 임의경매(아양새마을금고, 339,414,230원) 등이 확인됩니다.

전체 채권 총액은 451,698,057원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-12

확정일자: 2022-04-19

배당신고일자: 2024-06-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 박 의 확정일자(2022.04.19)가 전입일자(2023.06.12)보다 선행하는 점, 그리고 소유권 이전 등기일(2022.01.28~2022.06.17) 사이에 확정일자를 받은 점은 일반적인 절차와 상이하여 주의가 필요합니다. 그러나 현 권리분석상으로는 대항력이 없는 것으로 판단되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 결론

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 무권리 물건입니다. 낙찰 후 등기부상 인수해야 할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

입력된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 연립 및 다세대주택의 거래 시세는 다음과 같습니다.

월성빌라2 (황상동 199-15, 1995년식, 연립, 4층, 전용 58.29㎡): 2024년 9월 4,850만원에 거래됨. (㎡당 약 83.2만원)

태성봉황빌C (황상동 408-8, 2003년식, 다세대, 4층, 전용 76.39㎡): 2024년 10월 8,600만원에 거래됨. (㎡당 약 112.6만원)

본건의 건물 면적은 33.71㎡ (약 10평)으로, 유사 면적 물건(월성빌라2)의 시세 환산 시 약 2,800만원 수준, 더 넓은 면적 물건(태성봉황빌C)의 시세 환산 시 약 3,800만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 4,300만원은 이러한 시세 환산가 대비 다소 높은 편으로 분석됩니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 황상동은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 소규모 공동주택 단지가 형성되어 있습니다.

생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편이며, 지역 내 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남측 인근에 시내버스승강장이 있고, 수출대로 등 주요 도로망이 가까워 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

주변에 소규모 근린생활시설 및 편의점이 위치할 것으로 예상되어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 다수 위치할 것으로 예상됩니다. 정확한 학군 및 통학 거리는 추가적인 현장 조사나 교육청 자료 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 검색)

본건 주변 지역은 주거 및 소규모 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역의 형태를 띠고 있습니다.

일반적인 지도 검색 및 제공된 정보 상으로는 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 주변 경관 유지 및 개발 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 박 의 확정일자 및 전입일자 관련 특이사항은 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수 없으나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되어 낙찰자에게 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

중복 병합 사건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물대장상 본 건 건물의 주 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 현황은 '집합건물'(다세대주택)로 이용 중인 점은 건축물대장과 실제 현황 간의 차이를 시사합니다. 이는 추후 재건축 등과 같은 제도적 절차 진행 시 문제가 될 소지가 있습니다.

건물 사용승인일이 2005년으로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규/이용 제한 리스크

본건이 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 문화재보호법 등 관련 법규의 적용을 받아 개발 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 황상동에 소재한 소형 다세대주택 경매 건입니다. 감정가는 4,300만원으로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 안전한 물건입니다.

주거 지역으로서 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호하나, 역사문화환경보존지역이라는 점은 고려가 필요합니다.

건축물대장과 실제 이용 현황의 차이, 임차인 정보의 특이사항 등은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

소형 면적임을 감안할 때, 주변 시세 환산가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석되므로, 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능: 4,300만원이라는 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

주거지 입지: 구미시 황상동이라는 지역적 특성을 가지며, 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 43,000,000 원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사하거나 더 넓은 면적의 거래 사례를 바탕으로 환산한 ㎡당 시세는 약 83.2만원 ~ 112.6만원 수준입니다.

이를 본건의 건물 면적(33.71㎡)에 적용하면 약 2,800만원 ~ 3,800만원 수준의 시세가 추정됩니다.

따라서 본건의 감정가 4,300만원은 주변 시세 환산가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안전한 권리관계와 소형 면적이라는 점을 고려하되, 시세 대비 합리적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 예상되는 적정 입찰가 범위는 3,800만원 ~ 4,500만원 선으로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.