나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [3] 경상북도 구미시 황상동 412 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건소재지 및 현황

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 2층201호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호

(참고: 감정평가서상에는 4층 405호로 기재되어 있어, 실제 방문 시 확인 필요)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 85.91㎡ (약 26.00평)

토지지분: 85.9147㎡ (약 26.00평)

건물면적: 146.06㎡ (약 44.18평)

건물 제시외면적: 14.20㎡ (약 4.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 182,639,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 남측 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 도로인 수출대로와 인접하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 변동 이력이 다수 존재하며, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 401,698,057원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조은수

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-05-20

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2022년 1월 28일자 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸됩니다. 본건의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인(대항력 없음)은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상권

본건은 근린상가 및 제2종근린생활시설로 활용 가능한 집합건물입니다. 주변은 주택 밀집 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 임대 현황

본건의 정확한 임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지(경상북도 구미시 황상동 412번지) 주변으로는 상업 시설 및 주거 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 현황은 현장 답사 및 추가 조사를 통해 파악할 필요가 있습니다.

5.2. 주변 기반시설

남측 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

매각으로 인한 권리 소멸 대상이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 제시외 건물 포함: 14.20㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 별도 관리가 필요합니다.

* 주소 및 호수 불일치 가능성: 제공된 정보 상 소재지(2층 201호)와 감정평가서 상의 호수(4층 405호) 간 차이가 존재합니다. 이는 건물 내 단위 구분건물의 위치를 명확히 확인해야 할 필요성을 시사합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 복합 용도(단독주택, 제2종근린생활시설)를 가지며, 경매 물건 정보에서는 근린상가로 명시되었습니다. 실제 이용 용도 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 역사문화환경보존지역: 본건 토지는 "구미 황상동 고분군"과 관련된 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 경상북도 구미시 황상동 412번지 주변에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 황상동에 위치한 근린상가로, 기본적인 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되나, 제시외 건물 포함, 호수 불일치 가능성, 역사문화환경보존지역에 편입된 점 등은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 제시외 건물 포함으로 추가 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 182,639,000원이며, 이는 입찰을 위한 기초 자료가 됩니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으므로, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%에서 110% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 실제 시장 가치 및 경쟁 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이에, 보수적인 접근으로 감정가 수준인 약 180,000,000원 내외 또는 시장 상황에 따라 그 이하도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 정확한 입찰가 산정은 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.