나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [4] 경상북도 구미시 황상동 412 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (4)

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 27,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 3층 301호

토지 면적: 12.91㎡ (약 3.91평)

토지 지분: 12.9055㎡ (약 3.90평)

건물 면적: 21.94㎡ (약 6.64평)

건물 지분: 21.94㎡ (약 6.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로, 인접지와 등고 평탄하며, "주거 및 업무용 구분건물 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 박OO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정세진

* 보증금: 0원

* 차임: 330,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-26

* 확정일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리:

* 을1 (2022-01-28) 근저당권 (에스제이와이자산관리대부주식회사, 채권최고액 396,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (에스제이와이자산관리대부주식회사)

* 갑4 가압류 (경북)

* 갑5 임의경매 (아양새마을금고)

* 을1-3 (1),(2) 각 근저당권부채권질권설정 (케이피아이이엔지주식회사, 김주헌)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사뮤콤 (2005-03-28)

* 소유권 이전: 길병철 (2022-01-28), 하경락 (2022-06-17)

* 근저당권: 에스제이와이자산관리대부주식회사 (2022-01-28, 396,000,000원)

* 가압류: 경북 (2024-12-23, 5,698,057원)

* 임의경매: 아양새마을금고 (2025-04-22, 339,414,230원)

* 채권질권: 김주헌, 케이피아이이엔지주식회사 (2025-12-30)

* 등기부채권 총액: 401,698,057원

1.4. 상권분석

* 건축물 용도 (JSON): 단독주택, 제2종근린생활시설.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕 5층 건물. (감정평가서 요약에서는 4층 405호, 본건 주소는 3층 301호로 기재되어 있어, 건물 내 유닛 번호에 대한 확인이 필요합니다.)

* 주변 상권: 본 건이 위치한 지역은 소규모 공동주택지대로, 주로 해당 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 상권이 형성될 것으로 보입니다.

* 건물 이용 상태 (감정평가서): 집합건물로 등기된 다가구주택으로 명시되어 있으나, 초기 제공된 용도는 근린상가이며 JSON 상으로는 제2종근린생활시설로 표기되어 있어, 실제 건물 용도에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 의료시설: 본 건 인근에 내과, 외과, 정형외과, 성형외과, 소아청소년과 등 다양한 진료과를 갖춘 더블유의원(황상동)이 위치하고 있으며, 종합병원인 순천향대학교 부속 구미병원도 이용 가능합니다.

* 교통: 남측 인근에 시내버스승강장이 있으며, 수출대로 등이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 구미역에서 도보 또는 버스를 이용한 접근도 가능합니다.

* 기타: 주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치 가능성: 본건 소재지의 용도는 근린상가로 제공되었으나, 감정평가서 요약에는 '다가구주택'으로, JSON 데이터에는 '단독주택, 제2종근린생활시설'로 기재되어 있어, 실제 건축물대장상의 용도와 상이할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

* 중복 병합 사건 및 공동 담보: 본 건은 중복 병합 사건이자 공동 담보 물건으로, 다수의 채권 관계와 복잡한 경매 절차가 수반될 수 있습니다.

* 높은 채권액: 말소기준권리인 근저당 채권 최고액(396,000,000원)이 감정가(27,000,000원)에 비해 매우 높아, 채권 관계의 복잡성을 시사합니다. (다만, 본 건은 강제경매이므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.)

* 토지이용계획상 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진으로 인한 주민 반대 사례가 보고되고 있으나, 본 건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 관련 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 건물 내 호수 정보 차이: 제공된 소재지 주소는 '3층 301호'이나, 감정평가서 요약에는 '4층 405호'로 언급되어 있어, 정확한 해당 호수에 대한 현장 확인 및 등기부등본 대조가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮게 책정되어 소액 투자의 기회를 제공할 수 있으나, 건물 용도 표기의 불일치 가능성, 토지이용계획상의 제한사항, 그리고 중복 병합 사건이라는 점 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, '근린상가', '다가구주택', '단독주택, 제2종근린생활시설' 등으로 상이하게 표기된 건물 용도에 대한 명확한 확인이 최우선으로 필요합니다. 권리 관계 자체는 강제 경매로서 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이므로 명확한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 관계 및 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 낮은 감정가를 바탕으로 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

* 활용 가치: 용도 관련 문제가 해결될 경우, 지역 내 소규모 상가 또는 주거용으로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 단, 상기 제기된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 27,000,000원

* 본 물건은 용도 불일치 가능성, 토지이용계획상 제한사항 등 투자에 부정적인 영향을 줄 수 있는 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서, 이러한 점들을 감안하여 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 감정가는 잠재적 투자 가치 산정 시 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.