나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [1] 경상북도 구미시 황상동 412 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

소재지: 경상북도 구미시 황상동 412 4층405호

건물명칭: (통칭)쇼파드 제4층 제405호

건축물 용도: 다세대주택

건축연도: 2004-2005년경 (추정)

1.2. 면적및감정가

감정가: 43,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 33.71㎡ (약 10.20평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 박OO (박 )

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 구분건물입니다.

부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

토지의 형상은 부정형으로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8m-10m)(접합)

가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))

상대보호구역

역사문화환경보존지역(구미황상동 고분군)

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 박정훈 (박*)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-08

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금액이 감정가보다 높으나, 대항력이 없어 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022-01-28 접수된 에스제이와이자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

강제경매 개시결정(갑4, 박정훈) 및 임의경매 개시결정(갑6, 아양새마을금고) 등이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근매매사례분석

* 경상북도 구미시 황상동 199-15, 월성빌라2 (1995년 건축, 58.29㎡, 4층): 2024년 9월 24일, 48,500,000원에 거래됨. (평당가 약 2,751,000원)

* 경상북도 구미시 황상동 408-8, 태성봉황빌C (2003년 건축, 76.39㎡, 4층): 2024년 10월 30일, 86,000,000원에 거래됨. (평당가 약 3,721,000원)

4.2. 시세분석

본건의 건물면적은 33.71㎡(약 10.20평)이며, 감정가는 43,000,000원입니다. 이는 평당 약 4,216,000원의 감정가로, 최근 매매사례의 평당가보다 높은 수준입니다.

건물 규모 및 연식 등을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 약간 높을 수 있으나, 소형 면적임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

남측 인근 시내버스승강장 및 주요 도로 이용이 용이합니다.

주변은 주거지역으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주거환경

다세대주택 및 단독주택이 혼재된 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항및주의사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 본건 매각으로 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 박정훈씨의 보증금이 감정가를 상회하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

6.2. 혐오시설유무

인근 지역(경상북도 구미시 황상동 412번지 및 수출대로25길 23)에 직접적으로 인접한 혐오시설의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 내 다른 지역(산동읍 등)에서는 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었던 것으로 나타났습니다.

7. 종합의견

본건은 구미시 황상동에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 평당 감정가가 주변 시세보다 높은 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 구미시 황상동의 주거지역 내 입지입니다.

9. 예상입찰가

현 시세 및 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 45,000,000원에서 50,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로는 소폭 상향하여 입찰하는 것을 권장합니다.

본 물건의 작은 면적을 고려할 때, 45,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.