나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2189 [2] 경상북도 구미시 황상동 412 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하는 "(통칭)쇼
파드 제4층 제405호" 구분건물로, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규
모 공동주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 제4층 제405호 단위세대로
외벽: 스톤코트, 화강석, 외장타일 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

가) 집합건물로 등기된 다가구주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거 및 업무용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도
로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한
구역(전 축종 제한)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 역사문화환경보존지역(구미
황상동 고분군)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 통칭 "쇼파드"입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경2189 (2)

소재지: 경상북도 구미시 수출대로25길 23 (황상동) (주소 불일치: 초기 제공 정보상 1층 101호이나, 감정평가서상 4층 405호임)

건물명칭: (통칭)쇼파드

구분: 제4층 제405호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정평가액: 117,000,000원

토지 면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물 면적: 84.58㎡ (약 25.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 상세 정보

건축물대장상 주용도는 '단독주택'이나, 기타 용도에 '제2종근린생활시설'이 기재되어 있어 근린상가로 활용 가능합니다. 건축물대장상 건물 총 면적은 723.37㎡, 토지 면적은 340㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 해당 호수입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 소규모 공동주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 수출대로 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 건은 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(구미황상동 고분군)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 에스제이와이자산관리대부주식회사 근저당 (2022-01-28, 396,000,000원)

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 자료에는 임차인의 구체적인 정보가 명시되어 있지 않으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

소규모 공동주택 밀집 지역 내에 위치한 근린생활시설로, 주거 지역의 배후 수요를 기반으로 할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건물 인근에 "황상동현대아파트" 등 주거 단지가 있으며, "구운통닭 구미황상점"과 같은 상업 시설이 존재합니다.

다만, 본 건이 위치한 황상동은 사적 제470호인 '구미 황상동 고분군'이 있는 역사문화환경보존지역입니다. 이 지역은 문화재로서 지정되었으나, 관리가 미흡하여 불법 폐기물 투기, 불법 건축물 방치 등의 문제가 제기되고 있으며, 주민들은 혐오시설(예: 채석장, 폐기물 처리 시설) 설치에 대해 강하게 반대하는 등 지역 내 갈등이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제405호이며, 외벽은 스톤코트, 화강석, 외장타일 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창입니다. 위생설비, 급배수설비 및 개별 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

집합건물로 등기된 상가(제2종근린생활시설)입니다. (감정평가서상 '다가구주택'으로 기재되어 있으나, 용도상 근린상가로 활용될 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 정보 불일치 및 용도 혼재

제공된 '소재지' 정보(1층 101호)와 '감정평가서 요약' 상의 호수(4층 405호) 및 건축물대장상의 도로명 주소 간 불일치가 존재하여, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다. 또한, 건축물대장상 주 용도와 기타 용도, 그리고 감정평가서상 용도 표기에 차이가 있어 실제 이용 현황 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 채권 총액(401,698,057원)이 감정가(117,000,000원)를 훨씬 초과하므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나 채권자들의 이해관계 및 추가 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 도로 제한

역사문화환경보존지역(구미황상동 고분군) 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 북측의 약 3미터 도로 폭은 건축법상 기준에 미달할 수 있어 재건축 등 대규모 개발 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보 부재

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 구체적인 임차인 현황 파악이 어렵습니다. 이는 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 황상동의 소규모 주택가 인근에 위치한 근린상가로, 감정가는 1억 1천 7백만 원입니다. 교통은 양호한 편이나, 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 제한 및 복잡한 권리관계, 그리고 정보상의 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 철저한 현장 조사와 추가 자료 확인을 통해 이러한 위험 요소를 충분히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 상가로서, 장기적인 관점에서 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 공실률, 임대 수익률, 추가 조사 및 명도 비용, 권리 관계의 잠재적 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으며, 심층적인 현장 조사와 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.