나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17211 [1] 경상북도 구미시 비산동 599 구미강변코오롱하늘채 102동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 비산동에 위치하는 "구미강변코오롱하늘채 제102동 제7층 제706호"
단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아
제반 교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 29층건(제102동)중 제7층 제706호 단위세대로서
(사용승인일 : 2017.06.07)

- 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비(도시가스) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 북측으로 왕복 4-6차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복2차선 포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은
확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여
시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 김천지원 2024타경17211 (1) 사건에 대한 물건 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 김천지원 2024타경17211 (1)

소재지: 경상북도 구미시 비산동 599 구미강변코오롱하늘채 102동 7층706호

용도: 아파트

건축 연도: 2017년 6월 7일 사용승인

감정가: 283,000,000원 (2억 8천 3백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 도이치파이낸셜주식회사 (등기부상 명시)

토지 면적: 34.36㎡ (약 10.4평)

건물 면적: 75.84㎡ (약 22.9평) - 전용면적 기준

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 구미시 비산동에 위치하며, "구미강변코오롱하늘채 제102동 제7층 제706호" 단위세대로서, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 4-6차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

아파트단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치합니다. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 본건과 매우 근접하여 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 속합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

- 소유권 보존: 주식회사사람과풍경 (2017-07-13)

- 소유권 이전: 이상한 (2017-08-11)

- 근저당 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (2023-05-03, 217,800,000원)

- 근저당: 도이치파이낸셜주식회사 (2023-06-27, 24,000,000원)

- 임의경매: 도이치파이낸셜 (2024-10-17, 17,067,447원) - 본 건

- 임의경매: 한국주택금융공사 (2026-06-22) - 중복 사건 (2026타경10506)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 즉, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 아파트 단지 정보

단지명: 구미 강변코오롱하늘채 아파트

세대수: 822세대

동수: 6개동

총 주차대수: 983대 (지상 3대, 지하 15대 - 제시된 정보 간 상이, 전체 단지 기준 983대)

최고층: 29층

건축 연도: 2017년 (사용승인 2017.06.07)

본 건은 신축 연차가 비교적 짧은 아파트 단지 내 물건입니다.

* 주변 상권

단지 인근으로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의시설

단지 내 및 인근 상가 이용이 가능하며, 공동주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있습니다. 승강기 및 소화 설비도 구비되어 있습니다.

* 주변 시설 (기타)

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내 복리시설로 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 존재

본건 외 한국주택금융공사 명의로 2026타경10506 사건이 추가로 접수되어 있습니다. 이는 향후 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 현황 미확인

이해관계인 부재로 인해 내부의 정확한 현황 및 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 현장 방문 시 별도 확인이 필요하며, 동종 물건의 일반적인 상황을 기준으로 판단해야 합니다.

* 임대차 관계 미상

현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 점유 관계 확인 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 2017년에 준공된 비교적 신축인 아파트로, 경상북도 구미시 비산동에 위치합니다. 감정가는 2억 8천 3백만원으로 책정되었으나, 최근 시세 분석 결과 유사 면적대의 최근 매매 가격이 2억 8천 9백만원에서 2억 9천 2백 5십만원 수준으로, 감정가 대비 시장 가격이 다소 높은 상황입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 중복 사건이 존재하고 내부 및 임대차 관계가 미확인된 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 (2017년 준공) 아파트.

* 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 가격 메리트 잠재.

* 인수할 권리 및 임차인이 없어 명도가 용이할 가능성 높음.

* 구미시 비산동의 주거지 내 위치.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 5월~6월)를 기준으로 볼 때, 75.84㎡ 면적의 거래가는 28,900만원에서 29,250만원 수준입니다. 감정가는 28,300만원입니다.

현재 시장 가격 및 경매 물건의 특성(중복 사건, 내부 미확인 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 29,000만원 ~ 30,000만원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.