나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10974 [2] 경상북도 김천시 양천동 산28-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 김천시 양천동 소재 '양곡마을' 북측 인근에 위치하며 주위 일대는 마을주변 산림지대로 '고성산' 남측 한단부로 자연림 및 농지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 출입은 불가능하고 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

모두 부정형의 토지로서 전체적으로 남하향 경사를 이루고 있으며 자연림 및 일련번호3 하단부에는 묘지상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
■일련번호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
■일련번호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각, 수목포함.
2. 목록3 지상에 분묘 약10기 소재하며 분묘소재로 인해 분묘기지권 성립여지 있음(최저매각가격은 분묘기지권 감안한 가격임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 김천지원 2025타경10974 (2)

* 소재지: 경상북도 김천시 양천동 산28-7

* 용도: 임야

* 감정가: 189,306,000원

* 토지면적: 21,806.00㎡ (약 6,600.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OOO

* 특이사항: 분묘기지권, 공동담보, 일괄매각(수목포함). 목록3 지상에 분묘 약 10기 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있음 (최저매각가격은 분묘기지권 감안하여 산정됨).

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경상북도 김천시 양천동 소재 '양곡마을' 북측 인근에 위치하며, '고성산' 남측 하단부에 형성된 자연림 및 농지 지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 불가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 모두 부정형의 토지로서 남하향 경사를 이루고 있으며, 현재 자연림 및 일부 묘지 상태로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 맹지로서 인접 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 매우 제한적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 등기부현황:

* 소유권: 이종렬(1971-02-15), 이태한(2014-04-03, 협의분할에 의한 상속).

* 주요 권리관계 (말소 예정):

* 근저당권: 김천농업협동조합 (2020-04-24, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권공동담보: 김남규 (2020-04-29, 25,000,000원)

* 임의경매: 김천농업협동조합 (2025-04-18, 74,968,446원)

* 등기부채권 총액: 103,000,000원 (말소 예정 권리 합계)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없으나, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 임야로, 주변은 자연림 및 농지, 소규모 마을이 형성된 지역입니다. 상업 활동이 활발한 지역이 아니며, 인근 '양곡마을'과 '고성산'이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

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* 제공된 정보만으로는 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 자연림이 인접한 전원적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 맹지로서 차량 접근이 불가능합니다.

* 약 10기 내외의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (최저매각가격에 반영됨)

* 자연림 및 산지 관련 법규(준보전산지)에 따른 개발행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역이지만, 가축사육 제한 및 공장설립 승인지역 등 추가적인 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 경상북도 김천시 양천동의 산간 지역에 위치한 임야로, 맹지이며 차량 접근이 어려운 단점이 있습니다.

* 약 10기 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 낙찰 후 관리 및 이용에 있어 주요 고려사항이 될 것입니다. 다만, 이는 최저매각가격에 이미 반영된 부분입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 자연림, 가축사육 제한, 공장설립 승인 지역 등 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 모든 권리사항이 말소되는 조건으로 경매가 진행되나, 분묘기지권과 같은 비등기 권리에는 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성을 감안한 최저매각가격이 책정되었으므로, 해당 리스크를 감수할 경우 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* (추후 확인 필요) 인근 개발 사업이나 지역 발전 계획과의 연관성을 파악하여 투자 가치를 재평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 감정가(189,306,000원)를 기준으로 하되, 해당 지역의 유사 임야 거래 사례, 향후 개발 가능성, 분묘기지권 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 맹지 및 차량 접근 불가 조건은 입찰가를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다. 전문 감정평가사의 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보다 정확한 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.