나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1085 [3] 경상북도 경산시 자인면 읍천리 산94-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 읍천리 소재 '천마지' 남측 인근(기호 1, 4) 및 동측 인근( 기호 2, 3)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 중.소규모의 공장, 임야 등으로 형 성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 남서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경 지임. 기호 2, 3 : 남서측 하향 완경사지대에 정방형에 가까운 토지로서, 자연림임. 기호 4 : 남서측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호 1 ~ 3 : 지적도상 맹지임. 기호 4 : 동측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하나, 도로 대비 다소 저지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역( 주거밀집 800m)(경산시고시제2024-174호)임. 기호 2, 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800m)(경 산시고시제2024-174호), 보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28)), 임업 용산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))임. 기호 4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역( 주거밀집 800m)(경산시고시제2024-174호), 준보전산지(산림청고시제2018-102호(201 8.12.28))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

- 수목 포함 평가. 임야의 특성상 분묘소재 여지 있으며, 그에 따른 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1085 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 경산시 자인면 읍천리 산94-7

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 및 평가

토지면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 10,656,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 수목 포함 평가. 임야의 특성상 분묘 소재 여지가 있으며, 그에 따른 분묘기지권 성립 여지 있음.

특수물건정보: 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 읍천리 소재 '천마지' 남측 인근 및 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1)는 남서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 휴경지 상태입니다.

본건 토지(기호 2, 3)는 남서측 하향 완경사지대에 정방형에 가까운 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

본건 토지(기호 4)는 남서측 하향 완경사지대에 부정형 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1~3 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 4 토지는 동측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하나, 도로 대비 다소 저지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (공동주택(아파트) 800m, 주거밀집 800m)

기호 2, 3: 농림지역, 가축사육제한구역 (주거밀집 800m), 보전산지, 임업용산지

기호 4: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (공동주택(아파트) 800m, 주거밀집 800m), 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 7월 12일 접수된 김현숙 명의의 근저당권 (채권금액 50,000,000원)입니다. 본 경매는 이 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다. 등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

경산시 자인면 읍천리 일대는 단독주택, 농경지, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 경산시 전체적으로는 진량읍·자인면 일원을 자족도시로 발전시키기 위한 도시계획 재정비 사업이 진행되어 왔습니다.

4.2. 개발 계획

자인면 일대에는 도로 신설 및 확장 등 도시계획 사업이 일부 추진된 바 있으며, 이는 지역 접근성 및 기반 시설 개선에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

해당 주소지 주변의 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등의 정보는 제한적입니다. 다만, 자인면 소재지에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지는 임야로서, 분묘 소재 여지가 있으며 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 맹지

토지 기호 1~3은 지적도상 맹지로, 도로 접근성이 매우 제한적입니다. 이는 건축 행위 및 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 산지 관련 규제를 받고 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

6.4. 과거 혐오시설 민원

과거(2000년) 읍천리 일대에 병원 폐기물 처리 시설 건립 추진 시 주민 민원이 있었던 기록이 있습니다. 또한, 경산시 전반적으로 혐오시설 관련 민원이 언급된 사례가 있어, 지역 주민들의 환경 민감성을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 현재 해당 지역에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시 자인면 읍천리 소재 임야로, 감정가는 10,656,000원입니다. 면적은 288.00㎡ (약 87.12평)이며, 토지매각 대상입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 맹지인 토지가 포함되어 있고 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 임야의 특성상 재산권 행사 시 자연림 및 산지 관련 규제를 준수해야 합니다. 과거 유사 지역에서 혐오시설 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 지역 사회와의 관계 및 환경적 측면도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

임야로서, 분묘기지권 및 맹지라는 단점에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

8.2. 잠재적 개발 가능성

자인면 일대에 대한 도시계획 재정비 및 도로 개설 등의 개발 계획이 일부 있어, 향후 지역 가치 상승의 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 분묘기지권, 맹지 등의 명확한 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 임야의 경우 현재 시세보다 감정가가 낮게 책정되는 경우가 많으므로, 정확한 시세 파악이 중요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 분묘기지권으로 인한 추가 비용 및 토지 이용의 제약을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 10,656,000원을 기준으로, 분묘기지권 및 맹지라는 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 해당 물건의 특성상 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있으나, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 권리 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. (예상 입찰가는 감정가 대비 50% ~ 80% 수준에서, 분묘 처리 또는 토지 이용 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.