나이스옥션 법원경매 대전 2026타경128 [2] 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 상가동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 "한솔뜰 근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 공공기관 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

▶ 기호(1), (2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상1층 건물로서, ·외 벽 : 화강석 붙임 등 마감 ·내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 석조타일 붙임, 인테리어 등 마감 ·창 호 : 전면 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1), (2) : 본건 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기호(1), (2) : 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1), (2) 각각 첫마을 아파트 제3단지, 제1단지 내에 위치하며, 아파트단지로 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 제반 진입도로가 개설되어 있으며 기호(1), (2) 동측으로 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1), (2) 공히 「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

본건 기호(1), (2) 별지 "사진용지" 및 "건물개황도"와 같이 가변 벽체로 구분하여 실질적으로 2개의 호수로 이용 중에 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 확인은 이해관계인 부재로 인하여 확인하지 못하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

물건 비고

가변 벽체로 구분하여 실질적으로 2개의 호수로 이용 중으로 감정평가서 건물 내부 이용현황도 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경128 (2) 사건으로 경매가 진행 중입니다.

소재지는 세종특별자치시 한솔동 939번지 첫마을아파트 상가동 1층 103호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 731,000,000원입니다.

토지 면적은 50.43㎡ (약 15.25평)이며, 건물 면적은 72.05㎡ (약 21.79평)입니다. 토지 지분과 건물 지분이 각각 면적과 동일하게 매각 대상입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 한솔동에 위치하며, "한솔뜰 근린공원" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 다양한 근린생활시설 및 공공기관들이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 상황은 각종 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 내외로 진입 도로가 잘 개설되어 있으며, 물건 동측으로는 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 첫마을 아파트 단지 내에 위치하며, 아파트 단지로 조성된 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

해당 토지는 「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 평지붕 형태이며, 지하 2층, 지상 1층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 석조타일 붙임, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 1월 16일 접수된 전북은행의 근저당권 (을3)입니다.

이 외에 소유권보존 (갑1), 소유권이전 (갑2), 다른 근저당권 (을4), 그리고 본 경매 개시 결정 채권자(전북은행)의 임의경매 (갑3) 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

임차인 현황으로 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 확인은 이해관계인 부재로 인해 이루어지지 못했습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 세종특별자치시 한솔동은 대규모 아파트 단지("첫마을아파트")가 밀집한 지역으로, 단지 내 상가는 고정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

인근에는 "한솔뜰 근린공원"이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 학교, 병원, 학원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 단지 주민들을 주 고객층으로 하는 업종(편의점, 카페, 소규모 식당, 미용실 등)의 입점에 적합할 것으로 보입니다.

외부 검색 결과, 본 물건 주변에는 공공시설, 학교, 아파트 단지, 상업시설 등이 주로 분포하고 있으며, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

"한솔뜰 근린공원"이 인접해 있어 휴식 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 공부상 1개 호수임에도 불구하고, 가변 벽체로 구분하여 실질적으로 2개 호수로 이용 중이라는 점입니다. 이는 건축법상 위반 소지가 있으며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

임대차 관계가 확인되지 않아 현재 점유자 및 임차인이 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지, 대항력이 있는지 여부 등을 명확히 파악해야 합니다. 임차인이 대항력이 있을 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편으로, 채권자(전북은행)가 경매를 신청한 임의경매 사건임을 고려할 때, 채무 불이행으로 인한 경매임을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 한솔동의 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후수요와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 공부와 다른 실제 이용 현황(가변 벽체 분할) 및 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성은 중요한 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 현황을 면밀히 파악하고, 관계 법령에 따른 위반 건축물 여부 및 명도 관련 사항을 철저히 조사한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 고정적인 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 공원 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 밀집 지역에 위치합니다.

* 가격 경쟁력: 향후 낙찰가에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 731,000,000원

본 물건은 가변 벽체로 인한 건축법 위반 소지 및 임대차 관계 미확인 등 명확한 리스크가 존재합니다. 따라서 감정가대로 입찰하기보다는 이러한 리스크를 충분히 고려한 가격으로 접근하는 것이 현명합니다.

임차인 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

안전 마진을 확보하기 위해, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 584,800,000원 ~ 657,900,000원)에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법률 전문가의 조언, 그리고 경매 당일의 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.