나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경679 [2] 서울특별시 구로구 오류동 313-54 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 완경사의 부정형 토지로서, 일부 옹벽 등이 설치된 자연림 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 대상물건은 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3M 내외의 도로, 북서측으로 폭 약 6M내외의 계단과 접해있으마, 옹벽 등으로 인하여 실질적인 접근은 어려움. ■ 일련번호 2) 대상물건은 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 4M 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 3M내외의 도로와 접해있으마, 옹벽 등으로 인하여 실질적인 접근은 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 사고지 임. ■ 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 사고지 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경679 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성기운

감정가: 1,065,750,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 313-54

용도: 임야

토지면적: 1,015.00㎡ (약 307.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건은 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 도로, 북서측으로는 폭 약 6m 내외의 계단과 접해 있습니다. 다만, 옹벽 등으로 인해 실질적인 접근이 어려운 부분이 있습니다. 또한, 일련번호 2)의 경우 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 4m 내외 도로, 남서측으로 폭 약 3m 내외 도로와 접해있으나, 이 역시 옹벽 등으로 실질적 접근이 제한적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2012년 9월 5일 접수된 서울특별시 구로구의 압류(갑2)입니다.

현재 유효할 수 있는 권리로는 2025년 1월 13일 접수된 주식회사 피앤피솔루션의 소유권이전청구권가등기(갑27)와 2025년 2월 27일 접수된 기독교대한성결교회오류동교회의 소유권이전(갑28)이 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

전체 등기부채권 총액은 3,151,750,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 현황 파악되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 등재된 지상권이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

구로구 오류동 일대는 다양한 도시개발 계획이 진행 중입니다. 온수역 일대 약 2,000세대 규모의 주거 단지 개발이 예정되어 있으며, 오류동 4번지 일대 역시 신속통합기획을 통해 1,292세대 규모의 아파트 단지 조성 사업이 확정되었습니다. 또한, 오류시장 부지에도 230세대 규모의 주상복합 개발이 추진되고 있습니다. 이러한 개발들은 지역 전반의 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 오류초등학교, 온수초, 개봉중, 우신중, 우신고, 세종과학고 등 교육시설이 분포하고 있습니다. 또한, 안양천이 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있으며, 고척 스카이돔도 위치해 있습니다. 구로디지털단지가 인접해 있어 직주근접의 이점도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 주위는 주택가로 형성되어 있어 주거지로서의 성격이 강합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(저촉/접합), 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 '사고지'로 등재되어 있으며, 이는 토지이용규제 기본법에 따라 관련 내용이 명시됩니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. '사고지' 지정 및 원상회복 의무

본 물건은 '사고지'로 지정되어 있습니다. '사고지'란 법령 등을 위반하여 임목을 훼손하거나 지형을 변경한 후 원상회복이 이루어지지 않은 토지를 의미합니다. 이로 인해 매수인은 원상회복 의무를 인수하게 되며, 원상회복 전까지 개발행위허가가 제한될 수 있습니다. 사고지 지정은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 도로 접근성 제한

토지에 접한 도로가 있으나, 옹벽 등으로 인해 실질적인 차량 접근 및 이용이 어려운 상황입니다. 이는 토지의 활용도를 크게 저하시킬 수 있습니다.

6.3. 미소멸 권리 인수 가능성

등기부등본상 2025년 1월 13일 접수된 주식회사 피앤피솔루션의 소유권이전청구권가등기(갑27)와 2025년 2월 27일 접수된 기독교대한성결교회오류동교회의 소유권이전(갑28)은 '말소' 표기가 되어 있지 않아 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제약

준보전산지, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획상의 제한이 존재하여 개발 시 복합적인 인허가 절차가 필요할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 임야로, 주변 지역의 개발 호재에도 불구하고 '사고지' 지정, 도로 접근성 제한, 잠재적 미소멸 권리 인수 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 10억 6천만 원대이나, 등기부채권 총액은 31억 원을 초과하여 채권이 많다는 점도 유의해야 합니다. 특히 '사고지' 지정으로 인한 원상회복 의무는 향후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 지역

구로구 오류동 일대는 여러 개발 사업이 추진되면서 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8.2. 입지적 이점

서울 시내에 위치하며, 향후 개발 여력에 따라 잠재적 가치가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '사고지' 지정, 도로 접근성 제한, 그리고 미소멸 권리 인수 가능성 등 중대한 리스크를 동반하고 있습니다. 또한, 원상회복 의무 이행에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 할 것입니다.

일반적으로 '사고지'나 접근성이 떨어지는 토지는 시장 가치보다 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 또한, 미소멸 권리의 인수 부담, 추후 발생할 원상회복 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 최적 입찰가는 감정가 1,065,750,000원에서 약 40~60% 수준인 4억 2천만 원 ~ 6억 4천만 원 사이에서 매우 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수 부담 및 복구 비용을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 판단하시기를 권고합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경679 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성기운

감정가: 1,065,750,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 313-54

용도: 임야

토지면적: 1,015.00㎡ (약 307.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건은 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 도로, 북서측으로는 폭 약 6m 내외의 계단과 접해 있습니다. 다만, 옹벽 등으로 인해 실질적인 접근이 어려운 부분이 있습니다. 또한, 일련번호 2)의 경우 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로, 남동측으로 폭 약 4m 내외 도로, 남서측으로 폭 약 3m 내외 도로와 접해있으나, 이 역시 옹벽 등으로 실질적 접근이 제한적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2012년 9월 5일 접수된 서울특별시 구로구의 압류(갑2)입니다.

현재 유효할 수 있는 권리로는 2025년 1월 13일 접수된 주식회사 피앤피솔루션의 소유권이전청구권가등기(갑27)와 2025년 2월 27일 접수된 기독교대한성결교회오류동교회의 소유권이전(갑28)이 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

전체 등기부채권 총액은 3,151,750,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 현황 파악되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 등재된 지상권이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

구로구 오류동 일대는 다양한 도시개발 계획이 진행 중입니다. 온수역 일대 약 2,000세대 규모의 주거 단지 개발이 예정되어 있으며, 오류동 4번지 일대 역시 신속통합기획을 통해 1,292세대 규모의 아파트 단지 조성 사업이 확정되었습니다. 또한, 오류시장 부지에도 230세대 규모의 주상복합 개발이 추진되고 있습니다. 이러한 개발들은 지역 전반의 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 오류초등학교, 온수초, 개봉중, 우신중, 우신고, 세종과학고 등 교육시설이 분포하고 있습니다. 또한, 안양천이 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있으며, 고척 스카이돔도 위치해 있습니다. 구로디지털단지가 인접해 있어 직주근접의 이점도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 주위는 주택가로 형성되어 있어 주거지로서의 성격이 강합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(저촉/접합), 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 '사고지'로 등재되어 있으며, 이는 토지이용규제 기본법에 따라 관련 내용이 명시됩니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. '사고지' 지정 및 원상회복 의무

본 물건은 '사고지'로 지정되어 있습니다. '사고지'란 법령 등을 위반하여 임목을 훼손하거나 지형을 변경한 후 원상회복이 이루어지지 않은 토지를 의미합니다. 이로 인해 매수인은 원상회복 의무를 인수하게 되며, 원상회복 전까지 개발행위허가가 제한될 수 있습니다. 사고지 지정은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 도로 접근성 제한

토지에 접한 도로가 있으나, 옹벽 등으로 인해 실질적인 차량 접근 및 이용이 어려운 상황입니다. 이는 토지의 활용도를 크게 저하시킬 수 있습니다.

6.3. 미소멸 권리 인수 가능성

등기부등본상 2025년 1월 13일 접수된 주식회사 피앤피솔루션의 소유권이전청구권가등기(갑27)와 2025년 2월 27일 접수된 기독교대한성결교회오류동교회의 소유권이전(갑28)은 '말소' 표기가 되어 있지 않아 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제약

준보전산지, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획상의 제한이 존재하여 개발 시 복합적인 인허가 절차가 필요할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 임야로, 주변 지역의 개발 호재에도 불구하고 '사고지' 지정, 도로 접근성 제한, 잠재적 미소멸 권리 인수 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 10억 6천만 원대이나, 등기부채권 총액은 31억 원을 초과하여 채권이 많다는 점도 유의해야 합니다. 특히 '사고지' 지정으로 인한 원상회복 의무는 향후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 지역

구로구 오류동 일대는 여러 개발 사업이 추진되면서 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8.2. 입지적 이점

서울 시내에 위치하며, 향후 개발 여력에 따라 잠재적 가치가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '사고지' 지정, 도로 접근성 제한, 그리고 미소멸 권리 인수 가능성 등 중대한 리스크를 동반하고 있습니다. 또한, 원상회복 의무 이행에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 할 것입니다.

일반적으로 '사고지'나 접근성이 떨어지는 토지는 시장 가치보다 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 또한, 미소멸 권리의 인수 부담, 추후 발생할 원상회복 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 최적 입찰가는 감정가 1,065,750,000원에서 약 40~60% 수준인 4억 2천만 원 ~ 6억 4천만 원 사이에서 매우 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수 부담 및 복구 비용을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 판단하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.