나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10691 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로
형성된 대로변 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선""화곡역""이 위치하며, 남동측 인근
의 화곡로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대중 19세대로 2022.07.05. 사용승인
되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 물건기호(1)~(19) 공히: 마감구조는
외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임.
내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일붙임.
바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공히: 도시형생활주택(단지형다세대) 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로
이용됨.

설비내역

물건기호(1) ~ (19) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방
시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 ""더스위트"" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1).(2) 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설보호자구(공항), 도로(접합).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고촢이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물
최고높이: 자세한사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 73-78번지 더스위트 제6층 제604호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10691 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 242,000,000원입니다.

건물은 2022년 7월 5일에 사용 승인되었습니다.

토지 면적은 13.39㎡ (약 4.05평)이며, 건물 면적은 21.70㎡ (약 6.56평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 대로변 주거지대입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하고 있습니다.

또한, 남동측 인근 화곡로를 지나는 다수의 시내버스 노선 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 중요시설보호구역(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획법규 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 소유권 보존은 박재영(2022-07-15)으로 되어 있습니다.

말소기준권리는 주식회사다와대부의 근저당권(2022-07-15, 5,760,000,000원)입니다.

이후 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권부채권근질권설정(2025-09-18, 5,760,000,000원)이 있으며,

고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정(2025-07-01, 5,029,663,346원)이 등기되어 있습니다.

등기부 채권 총액은 5,760,000,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2022년 7월 15일에 접수된 주식회사다와대부의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요 내용이 비어있음)

3.4. 임차인 현황

현장 탐문 결과, 본건은 전부 월세로 임대 중인 것으로 파악되었습니다.

그러나 상세한 임대차 내역은 현재 파악되지 않았습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

주의: 임대차 내역 상세 불분명으로 인해, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있으니 반드시 확인 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

대로변에 인접하여 근린생활시설 등의 상업적 활용 가능성도 존재합니다.

인근 지하철역 및 버스정류장 접근성이 우수하여 유동인구 흡수에도 유리한 조건입니다.

다만, 화곡동 지역에 유사한 규모의 도시형생활주택 공급이 상당수 존재하여 임대 시장에서의 경쟁은 치열할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

단지 인근에 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 가까운 도보 거리 내에 대형마트, 병원, 은행 등을 이용할 수 있습니다.

또한, 화곡역 주변 상권을 통해 더욱 풍부한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측에 우장초등학교가 인접해 있어 자녀들의 안전한 도보 통학이 가능합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 "상대보호구역"으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하나, 본건은 임의경매로 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다.

다만, 임대차 관계가 상세히 파악되지 않아 대항력 있는 임차인 인수 가능성은 명도 절차 진행 시 확인 및 대응이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

2022년 7월에 사용 승인된 신축 건물로, 건물 자체의 노후도는 낮아 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

20세대 규모의 도시형생활주택으로, 향후 공동 관리비 납부 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 리스크

화곡동 일대는 다수의 빌라 및 다세대 주택이 밀집된 지역으로, 신축 아파트 대비 자산 가치 상승률이 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

공항 관련 보호구역 등 지역의 특성상 각종 건축 및 개발 관련 법규 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 도시형생활주택으로서 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

소형 면적이라는 특성상 1인 가구의 실수요 또는 소액 투자 목적의 임대 수익형 상품으로 고려될 수 있습니다.

하지만, 상세 불명의 임대차 관계와 감정가 대비 높은 채무 총액 등은 투자 결정 전 반드시 철저한 검토가 필요한 부분입니다.

주변 유사 물건의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가 수준에 대한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2022년 준공)

강서구 화곡동 역세권 (화곡역 인근)

소형 면적으로 1인 가구 및 임대 수익 투자에 적합

지하철 및 버스 이용이 편리한 교통망

우장초등학교 인접

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 가장 근접한 "M펠리체(830-5)" (2018년식, 37.05㎡, 6층)가 2026년 5월 30,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 2,679만원/평의 시세 수준입니다.

본건의 건물 면적은 21.70㎡ (약 6.56평)이므로, 이를 기준으로 M펠리체와 유사한 평당 가격을 적용하면 약 17,570만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(24,200만원)는 이러한 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 건물 연식(2022년식)이 M펠리체(2018년식)보다 신축이라는 장점이 있으나, 임대차 현황이 미상이라는 리스크 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 이하에서, 유사 물건 시세와 신축 프리미엄, 그리고 제반 리스크를 종합적으로 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 19,000만원에서 21,000만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 현장 조사를 통해 임차인 현황을 파악하고, 주변 부동산과 추가적인 시세 조사를 진행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.