나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10691 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로
형성된 대로변 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선""화곡역""이 위치하며, 남동측 인근
의 화곡로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대중 19세대로 2022.07.05. 사용승인
되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 물건기호(1)~(19) 공히: 마감구조는
외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임.
내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일붙임.
바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공히: 도시형생활주택(단지형다세대) 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로
이용됨.

설비내역

물건기호(1) ~ (19) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방
시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 ""더스위트"" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1).(2) 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설보호자구(공항), 도로(접합).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고촢이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물
최고높이: 자세한사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10691 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제602호

건물명: 더스위트

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 263,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고흥군수산업협동조합 (정보제공된 내용 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.65㎡ (약 4.43평)

토지지분: 14.646㎡ (약 4.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물지분: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 사용승인 및 준공 정보

사용승인일: 2022년 07월 05일

건축허가일: 2021년 09월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 (6층 건물)

준공년도: 2021년 (건축 허가 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 우장초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 도시형생활주택(단지형 다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 대로변 주거지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 있습니다.

또한, 남동측 인근 화곡로를 지나는 다양한 노선의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권보존: 박재영 (2022.07.15.)

근저당권: 주식회사 다와대부 (2022.07.15., 말소기준권리, 5,760,000,000원)

1번근저당권부채권근질권설정공동담보: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025.09.18., 5,760,000,000원)

임의경매개시결정: 고흥군수산업협동조합 (2025.07.01., 5,029,663,346원)

3.2. 말소기준권리 분석

말소기준권리는 2022년 7월 15일 접수된 주식회사 다와대부의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

말소 예정인 권리: 을1 (주식회사 다와대부 근저당권), 갑4 (고흥군수산업협동조합 임의경매)

말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 불명확합니다. (추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장경민

* 보증금: 30,000,000 원

* 차임: 700,000 원

* 전입일자(사업일자): 2025년 03월 13일

* 확정일자: 2025년 03월 13일

* 배당신고일자: 2025년 07월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

3.4. 인수 보증금

상기 임차인 장경민은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 및 임대 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* M펠리체 (830-5, 2018년 준공, 37.05㎡): 2026년 5월 1일 30,000만원 (300,000,000원)에 중개거래로 매매되었습니다. 이는 면적당 약 8,097,166원 수준입니다.

* 한양 (343-28, 2000년 준공, 53.84㎡): 2026년 5월 4일 25,500만원 (255,000,000원)에 중개거래로 매매되었습니다. 이는 면적당 약 4,736,255원 수준입니다.

* 기린아트빌라 (956-27, 1995년 준공, 41.32㎡): 2026년 5월 3일 16,900만원 (169,000,000원)에 직거래로 매매되었습니다. 이는 면적당 약 4,089,932원 수준입니다.

4.2. 시세 분석

본 건인 '더스위트'는 2022년 7월 사용승인된 신축 건물(비교 대상 중 가장 최신)입니다.

가장 유사한 비교 대상은 2018년 준공된 M펠리체로, 37.05㎡가 30,000만원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 23.74㎡에 M펠리체와 유사한 면적당 가격(약 8,097,166원/㎡)을 적용할 경우, 약 192,294,000원 수준의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

하지만 본 건의 감정가는 263,000,000원으로, 면적당 약 11,078,000원입니다. 이는 비교 대상 M펠리체의 거래가보다 면적당 가격이 높게 책정된 것으로, 신축 연식과 건물 상태 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 6층 건물이며, 총 20세대로 구성되어 있습니다.

1층은 필로티 구조로 주차장이 설치되어 있습니다.

각 세대는 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로 이용 가능합니다.

마감 상태는 다음과 같습니다.

* 외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임

* 내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일 마감

* 바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일 마감

* 창호: 하이샷시 복층유리

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생 시설이 구비되어 있습니다.

도시가스 보일러에 의한 개별난방 시스템이 적용되었습니다.

건물 내 승강기 시설이 설치되어 있으며, 화재 탐지 및 경보기 시설, CCTV가 갖추어져 있습니다.

1층에는 주차장이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 기타 용도지역/지구: 중요시설보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

이러한 제한 사항들은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 타 물건과의 채무 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계는 전부 월세로 임대 중인 것으로 탐문되었으나, 상세 임대 내역은 미상입니다. (현 임차인은 대항력 없음)

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용은 불명확하여 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 편리한 교통 환경과 잘 갖춰진 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다.

2022년 7월 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이며, 내부 마감 및 설비 또한 양호한 상태입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 말소될 예정으로, 낙찰자가 부담해야 할 인수 금액은 없습니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인): 비교적 최근에 지어져 최신 건축 규격을 따르고 있으며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 시내 접근성이 우수합니다.

* 양호한 생활 환경: 주변 상업시설 및 주거지가 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 대항력 없음 및 후순위 권리 말소로 인해 추가적인 인수 금액 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 비교 대상물(M펠리체) 거래가와 비교 시, 본 건의 감정가는 면적당 시세보다 높게 책정되었으나, 신축 연식 및 건물 상태를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 263,000,000원입니다.

주변 유사 물건(M펠리체, 2018년 준공)의 최근 매매가를 고려할 때, 본 건의 신축 연식(2022년 사용승인)을 감안하면 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

제공된 주변 매매 정보 중 M펠리체(37.05㎡)가 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(23.74㎡)의 가치는 약 190,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 건의 감정가는 263,000,000원으로 책정되어 있습니다.

낙찰가는 경쟁 입찰 상황, 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 권리 인수 금액이 0원이므로, 감정가를 기준으로 90% ~ 100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 240,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정을 제안합니다.

권리 분석상 특이사항(미상 지상권 등)에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

권장 예상 입찰가: 255,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.