나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10691 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로
형성된 대로변 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선""화곡역""이 위치하며, 남동측 인근
의 화곡로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대중 19세대로 2022.07.05. 사용승인
되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 물건기호(1)~(19) 공히: 마감구조는
외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임.
내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일붙임.
바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공히: 도시형생활주택(단지형다세대) 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로
이용됨.

설비내역

물건기호(1) ~ (19) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방
시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 ""더스위트"" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1).(2) 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설보호자구(공항), 도로(접합).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고촢이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물
최고높이: 자세한사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10691 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

토지지분: 14.905999999999999㎡ (약 4.50평)

건물면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

건물지분: 24.16㎡ (약 7.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고흥군수산업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 대로변 주거지역으로 형성되어 있습니다.

교통은 차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치하고 있고, 남동측 인근 화곡로를 운행하는 다수의 버스 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물대장 현황에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 총 20세대로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022년 7월 5일에 사용승인되었으며, 1층은 필로티 구조로 주차장이 설치되어 있습니다. 본건은 해당 건물 6층에 위치한 제603호입니다.

건물 내부는 외벽: 석재판재 및 일부 인조대리석, 내벽: 종이벽지 및 일부 타일, 바닥: 강마루 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

이용 상태는 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로 이용되고 있습니다.

설비로는 급배수 및 위생시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV가 구비되어 있으며, 1층에 주차장이 마련되어 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성되어 있으며, "더스위트" 건물 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 기타 용도지역 지구는 중요시설보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 7월 15일 접수된 주식회사다와대부의 근저당권(을1, 채권최고액 5,760,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 주식회사다와대부 근저당권 (2022-07-15)

* 이후 접수된 근저당권, 근저당권부채권근질권설정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매개시결정등기 (2025-07-01, 고흥군수산업협동조합) 역시 말소됩니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 권리자는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

2.1. 임차인 현황

현재 임차인이 거주 중인 것으로 탐문되나, 구체적인 임대차 내역(보증금, 차임 등)은 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대차 내역이 미상인 점은 낙찰 후 인수 여부 등에 대한 주의가 필요합니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 학교와 지하철역이 있어 주거 편의성이 양호합니다. 대로변에 근린생활시설 및 업무시설이 일부 입점해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 도시형생활주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 인근 편의시설 이용 가능

* 교육시설: 우장초등학교 인근 위치

* 건물: 2022년 사용승인된 신축 건물, 엘리베이터, 주차시설 등 편의시설 갖춤

5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 현재 임차인이 거주 중이나 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 내역이 불분명하여 인수 또는 명도 관련 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 점은 잠재적 리스크가 될 수 있으며, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 유사 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 단위 면적당 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 최신 건축 설비를 갖춘 장점이 있습니다. 그러나 미확인 임대차 관계, 잠재적 미소멸 권리, 그리고 시세 대비 높은 감정가 등은 낙찰 후 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 입지: 지하철역 및 학교가 인접하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 임대 수익 가능성: 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 인근의 유사 건물(2018년식 M펠리체)은 전용면적 37.05㎡가 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 810만원/㎡ 수준입니다.

본건은 전용면적 24.16㎡로, 최신 건축연도(2022년)를 고려하여 면적당 단가를 900만원~1,000만원으로 가정할 경우, 시세는 약 217,440,000원 ~ 241,600,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 268,000,000원이지만, 상기 시세 분석 및 잠재적 리스크 요인(미확인 임대차, 미소멸 권리 가능성 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 230,000,000원으로 산정합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.